PRAWO BUDOWLANE – jakie zmiany czekają nas w 2026 roku?

Ewelina Jurczuk

Główny inżynier ekolog

PRAWO BUDOWLANE – jakie zmiany czekają nas w 2026 roku?

7 stycznia 2026 weszła w życie ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1847)^[1], wprowadzająca ważne zmiany dla procesu inwestycyjno-budowlanego, ale też działania organów nadzoru budowlanego. Wprowadzone zmiany mają na celu ograniczenie liczby formalności, skrócenie czasu realizacji inwestycji i ułatwienie procesu budowlanego zarówno inwestorom prywatnym, jak i publicznym. Zakres zmian objął m.in. rozszerzenie katalogu inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę, zmiany w obszarze odnawialnych źródeł energii oraz nowe mechanizmy nadzoru budowlanego.

• Uporządkowanie definicji

Nowelizacja Ustawy wprowadza nowe definicje, które budziły wcześniej wątpliwości, a niekiedy doprowadzały do sporów administracyjnych czy sądowych. Zdefiniowano między innymi :

• budynek mieszkalny – należy przez to rozumieć:

a) budynek mieszkalny wielorodzinny,

b) budynek mieszkalny jednorodzinny;

• budynek mieszkalny  wielorodzinny – należy przez to rozumieć budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych niebędący budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym;
• budynek gospodarczy – należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych;
• budynek użyteczności publicznej – należy przez to rozumieć budynek przeznaczony na potrzeby administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, wychowania, działalności leczniczej, społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, w tym usług farmaceutycznych, pocztowych lub telekomunikacyjnych, turystyki, sportu i rekreacji lub obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym śródlądowym oraz inny budynek przeznaczony do spełniania podobnych funkcji; za budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy, z wyłączeniem budynków zlokalizowanych na terenach zamkniętych określonych decyzją Ministra Obrony Narodowej, w których nie są realizowane zadania użyteczności publicznej;
• budynek zamieszkania zbiorowego – należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, dom wycieczkowy, schronisko młodzieżowe, schronisko, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu śledczego, zakładu poprawczego lub schroniska dla nieletnich lub budynek socjalny, a także budynek przeznaczony do stałego pobytu ludzi, w szczególności placówkę opiekuńczo-wychowawczą, z wyłączeniem placówki opiekuńczo-wychowawczej typu rodzinnego, dom rencisty i dom zakonny;
• wiata – należy przez to rozumieć budowlę nie w pełni wydzieloną z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, która jest trwale związana z gruntem, posiada fundamenty i dach.
• Decyzje administracyjne – mniej pozwoleń, więcej zgłoszeń

Zmiany regulacyjne wprowadzają nowe wyjątki od dotychczas obowiązujących procedur administracyjnych.

Do katalogu inwestycji, które nie potrzebują ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia robót do odpowiedniego organu nadzoru budowlanego zaliczamy:

• szatnie, zadaszenia, trybuny przy boiskach szkolnych, kortach tenisowych, bieżniach itp. o powierzchni zabudowy nie większej niż 25 m2 i wysokości nie większej niż 3 m, łączna liczba wszystkich tych obiektów budowlanych na działce nie może przekraczać 5 na każde 10 000 m2 powierzchni działki;
• baseny o powierzchni do 15 m2 , oczka wodne o powierzchni do 10 m2 , do 1 m głębokości, położone na terenie rodzinnych ogrodów działkowych;
• wolnostojące maszty o wysokości do 7 m: flagowe lub bezodciągowe przeznaczone do instalowania na nich urządzeń radiokomunikacyjnych, urządzeń monitoringu lub urządzeń informacji pasażerskiej (na terenie nie objętym planem generalnym lotniska użytku publicznego);
• konstrukcje oporowe o wysokości do 0,80 m;
• zbiorniki na wody opadowe lub roztopowe o łącznej pojemności do 5 m3 ;
• instalowanie (na terenie nie objętym planem generalnym lotniska użytku publicznego) na obiekcie budowlanym urządzeń technicznych wraz z masztami o łącznej wysokości do 3 m służących do wytwarzania energii elektrycznej z energii wiatru o mocy mikroinstalacji.

Do inwestycji, dla których nie wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenie do odpowiedniego organu nadzoru budowlanego, zaliczyć możemy:

• wolnostojące, do dwóch kondygnacji budynki użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej do 200 m2 , których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane – zgłoszenie z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektonicznobudowlanym,
• wolnostojące przydomowe budowle ochronne o powierzchni użytkowej do 35 m2 przeznaczone do ochrony użytkowników budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z instalacjami i przyłączami niezbędnymi do ich użytkowania, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane – zgłoszenie z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym,
• wolnostojące kontenery telekomunikacyjne o powierzchni zabudowy do 35 m2 wraz z instalacjami i przyłączami elektroenergetycznymi i telekomunikacyjnymi oraz związanymi z nimi sieciami – zgłoszenie z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym,
• instalowanie (na terenie nie objętym planem generalnym lotniska użytku publicznego) na obiekcie budowlanym urządzeń technicznych wraz z masztami o łącznej wysokości od 3 m do 12 m służących do wytwarzania energii elektrycznej z energii wiatru o mocy mikroinstalacji – zgłoszenie z projektem architektonicznobudowlanym oraz technicznym wykonanym przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane,
• zbiorniki na wody opadowe lub roztopowe  o łącznej pojemności od 5 m3 do 15 m3 – standardowe zgłoszenie,
• zbiorniki na wody opadowe lub roztopowe o pojemności od 5 m3 do 30 m3 dla rolnictwa (obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej) standardowe zgłoszenie,
• kolumbaria na terenie cmentarza o powierzchni zabudowy do 15 m2 i wysokości do 3 m – standardowe zgłoszenie,
• przepusty o długości do 20 m oraz przekroju wewnętrznym od 0,85 m2 do 3 m2 – standardowe zgłoszenie,
• wyloty do cieków naturalnych – standardowe zgłoszenie,
• wieże lub maszty Kolejowego Systemu Ruchomej Łączności Radiowej (RMR) służące realizacji zadań zarządcy infrastruktury kolejowej, na obszarze kolejowym w rozumieniu – standardowe zgłoszenie.
• Magazyny energii

Nowelizacja ustawy, wprowadza również definicję magazynu energii elektrycznej  – należy przez to rozumieć magazyn energii elektrycznej, a także instalację umożliwiającą magazynowanie energii elektrycznej i wprowadzenie jej do instalacji elektrycznej obiektu budowlanego lub bezpośrednie zasilanie urządzeń budowlanych, jak również kwestie formalne dotyczące decyzji administracyjnych podczas realizacji tego typu projektów.

Posadowienie magazynów energii uzależnione jest od miejsca lokalizacji montażu oraz pojemności danego magazynu. Procedura dla tego typu instalacji przedstawia się następująco:

W budynkach i instalacjach technicznych magazyny energii elektrycznej o pojemności nominalnej:

• do 30 kWh – brak obowiązku zgłoszenia i pozwolenia na budowę,
• 30–300 kWh – wymagane zgłoszenie budowy, dokumentacja techniczna, uzgodnienia przeciwpożarowe oraz projekt wykonany przez osobę z uprawnieniami,
• powyżej 300 kWh – konieczność uzyskania pozwolenia na budowę.

Wolnostojące magazyny energii elektrycznej o pojemności nominalnej :

• do 30 kWh – brak obowiązków formalnych,
• 30–300 kWh – zgłoszenie budowy, projekt zagospodarowania terenu oraz uzgodnienia przeciwpożarowe,
• 300–2000 kWh – dodatkowo obowiązek zawiadomienia Państwowej Straży Pożarnej o zakończeniu budowy wraz z planem magazynu,
• powyżej 2000 kWh – wymagane pozwolenie na budowę.
• Dzienniki budowy

Nowelizacja ustawy wprowadza wydłużenie okresu korzystania z papierowych dzienników budowy. W poprzedniej nowelizacji, dzienniki w wersji papierowej mogły być wydawane do końca 2029 roku, natomiast obecnie wprowadzone przepisy wydłużają ten termin do końca 2031 roku.

• Mechanizm „żółtej kartki”

Mechanizm polegający na wydaniu pouczenia dla inwestora o konieczności doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem. W przypadku stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego, że roboty budowlane są wykonywane w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach, organ nie będzie od razu musiał wydawać postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych i zatrzymywaniu procesu inwestycyjnego, tylko będzie mógł skorzystać z formy działania, którą można porównać do „żółtej kartki” w sporcie. W przypadku nie wykonania zaleceń, niedoprowadzenie robót do stanu zgodnego z prawem, organ nadzorczy ma prawo wstrzymania robót, po upływie 60 dni od dnia pouczenia. Wprowadzony mechanizm ma na celu usprawnienie procesu inwestycyjnego po wykryciu nieprawidłowości podczas realizacji.

• Podsumowanie

Nowelizacja Prawa budowlanego i wejście w życie na początku stycznia 2026 r., wprowadza istotne uproszczenia w procesie inwestycyjno-budowlanym zarówno dla inwestorów jak i dla administracji publicznej. Przede wszystkim rozszerzenie katalogu inwestycji realizowanych na zgłoszenie do odpowiedniego organu nadzoru budowlanego, nowe rozwiązania dla OZE, czy mechanizm analogiczny do „żółtej kartki” w sporcie. Dodatkowo, w lipcu 2026 roku zostaną wprowadzone zmiany dotyczące planów ogólnych gmin oraz we wrześniu 2026 roku wejdą w życie nowe definicje oraz regulacje dotyczące odstępstw od warunków technicznych. Wprowadzone zmiany mają realnie przyspieszyć procedury administracyjne, usprawnić realizację inwestycji budowlanych oraz przyspieszyć transformację energetyczną w Polsce.