Co może być wkładem własnym przy kredycie hipotecznym? Nie tylko gotówka!

Według danych Narodowego Banku Polskiego (NBP) mniej więcej co drugie mieszkanie w Polsce kupowane jest z udziałem kredytu hipotecznego. Banki wymagają od kredytobiorcy posiadania wkładu własnego. Jednak nie musi mieć formy gotówkowej. Co może stanowić wkład własny na zakup nieruchomości?

Najważniejsze informacje o wkładzie własnym do kredytu hipotecznego

• Wkład własny musi wynosić 10-20% wartości nieruchomości – zgodnie z wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego (Rekomendacja S).
• Przy 10% wkładu własnego bank wymaga dodatkowego zabezpieczenia spłaty.
• Wkładem własnym mogą być różne aktywa, nie tylko gotówka, ale i działka budowlana, środki na kontach emerytalnych (IKE/IKZE/PPK) czy inna nieruchomość na sprzedaż.
• Wkład własny nie może pochodzić z kredytu gotówkowego ani pożyczki.

Czym jest wkład własny i po co bank go wymaga?

Wkład własny to Twój udział finansowy w inwestycji. Banki nie pożyczają 100% kwoty potrzebnej na zakup mieszkania czy budowę domu. Oczekują, że Ty również zaangażujesz swoje środki.

Dla banku jest to zabezpieczenie. Jeśli jesteś w stanie odłożyć pewną kwotę lub posiadasz majątek, stajesz się w oczach instytucji bardziej wiarygodnym klientem.

Ile musi wynosić wkład własny przy kredycie hipotecznym?

Minimalny poziom wkładu własnego, rekomendowany przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF), zgodnie z Rekomendacją S, wynosi 20% wartości nieruchomości. Przykładowo:

• Kupujesz mieszkanie za 400 000 zł.
• Wymagany wkład własny (20%) to 80 000 zł.
• Maksymalna kwota kredytu wynosi 320 000 zł.

Część banków akceptuje 10% wkładu własnego (w naszym przykładzie byłoby to 40 000 zł). Nadal pozostaje to zgodne z Rekomendacją S KNF, ale musisz wtedy dodatkowo zabezpieczyć kredyt, np. w postaci ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Jest to dodatkowy koszt, który ponosisz Ty – zazwyczaj w formie podwyższonej marży kredytu do czasu, aż spłacisz wystarczającą część kapitału.

Co może być wkładem własnym zamiast gotówki? Lista możliwości

Wkład własny to nie tylko gotówka czy pieniądze na Twoim koncie bankowym lub oszczędnościowym. Mogą nim również być:

· Działka budowlana – jeśli jesteś właścicielem gruntu, na którym ma stanąć Twój dom, wartość parceli jest traktowana jak wniesiony przez Ciebie kapitał na kredyt hipoteczny. Działka nie powinna być obciążona hipoteką ani istotnymi ograniczeniami w księdze wieczystej.

· Zadatek i zaliczka wpłacone sprzedającemu – wpłacona przy podpisywaniu umowy przedwstępnej zakupu mieszkania zaliczka lub zadatek mogą być uznane za część wkładu własnego.

· Środki na kontach emerytalnych (IKE, IKZE) - jeśli oszczędzasz na emeryturę w ramach tzw. trzeciego filaru, możesz wykorzystać te środki jako zabezpieczenie wkładu własnego, bez ich utraty. Bank może zaliczyć środki zgromadzone na Indywidualnych Kontach Emerytalnych lub Indywidualnych Kontach Zabezpieczenia Emerytalnego jako wkład. W praktyce najczęściej konieczna jest wypłata środków (co może oznaczać utratę ulg podatkowych).

• PPK (Pracownicze Plany Kapitałowe) - istnieje możliwość wypłaty środków z PPK na cele mieszkaniowe (wkład własny) z obowiązkiem ich zwrotu w ciągu 15 lat.
• Książeczka mieszkaniowa – jeśli taką masz, możesz ją zlikwidować, uzyskać tzw. premię gwarancyjną, a środki te będą potraktowane przez bank jako wkład własny przy kredycie hipotecznym.
• Poniesione koszty budowy i materiałów - jeżeli budujesz dom systemem gospodarczym i wydasz pieniądze np. na projekt architektoniczny, fundamenty, przyłącza mediów czy zakup cegieł – zbieraj faktury. Bank może zaliczyć te wydatki na poczet wkładu własnego. Ważne, aby były one udokumentowane i bezpośrednio związane z inwestycją, którą chcesz skredytować.
• Inna nieruchomość na sprzedaż - niektóre banki dopuszczają wniesienie innej nieruchomości jako dodatkowego zabezpieczenia lub pomostowego wkładu własnego – rozwiązanie to zależy jednak od polityki banku. Jest to jednak procedura bardziej skomplikowana i zależy od indywidualnej polityki danego banku. Mieszkanie jako wkład własny nie może być obciążone inną hipoteką czy służebnością.
• Darowizna od najbliższych - jeśli rodzice lub dziadkowie chcą pomóc Ci w starcie w dorosłe życie, mogą przekazać środki w formie darowizny. Dla banku jest to w pełni akceptowalna forma wkładu własnego. Pamiętaj o formalnościach – darowiznę od najbliższej rodziny na kwotę powyżej 36 120 zł (liczy się łączna kwota z ostatnich 5 lat) trzeba zgłosić do Urzędu Skarbowego, aby uniknąć podatku (masz na to 6 miesięcy).

Każdy bank sam decyduje, jakie uznaje formy wkładu własnego. Nie musi akceptować wszystkich z wymienionych.

Co nie może być wkładem własnym do kredytu mieszkaniowego?

Wkład własny nie może pochodzić z kredytu ani pożyczki. Banki weryfikują Twoją historię w BIK (Biurze Informacji Kredytowej). Jeśli analityk zobaczy, że tuż przed złożeniem wniosku o hipotekę masz zaciągnięte duże zobowiązanie, może odrzucić Twój wniosek.

Teoretycznie pożyczka z zakładu pracy przez wielu ekspertów traktowana jest jako wyjątek przy gromadzeniu wkładu własnego. Środki otrzymane z zakładowej kasy zapomogowo-pożyczkowej nie są ewidencjonowane w BIK, dlatego nie obniżają Twojej zdolności kredytowej. Teoretycznie, mogłaby więc być dobrym źródłem wkładu własnego, ale bank we wniosku o kredyt hipoteczny pyta o „wszystkie” Twoje zobowiązania. Ponadto analityk bankowy weryfikujący Twój wniosek może zauważyć obniżoną pensję o ratę pożyczki.

Czy możliwy jest kredyt bez wkładu własnego? Przykład rodzinnych kredytów mieszkaniowych

Rekomendacja S KNF zabrania bankom udzielania kredytów hipotecznych bez wkładu własnego, ale wyjątkiem jest program Rodzinnych Kredytów Mieszkaniowych (Mieszkanie bez wkładu własnego). W jego przypadku kredytobiorca może otrzymać zobowiązanie nawet w wysokości odpowiadającej cenie mieszkania, a brakujący wkład własny zastępowany jest gwarancją z Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Jednak w przypadku tego programu musisz kupić mieszkanie, które mieści się w określanych co kwartał limitach.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania o wkład własny

Czy 10% wkładu własnego wystarczy, żeby dostać kredyt?

Tak, część banków udziela kredytów przy minimalnym wkładzie własnym wynoszącym 10%, w tym BOŚ Bank. Jednak w takim przypadku instytucja wymaga dodatkowego zabezpieczenia spłaty.

Czy pieniądze na remont mogą być wkładem własnym?

Zazwyczaj planowane koszty remontu nie są wkładem własnym przy zakupie mieszkania. Jednak, jeśli budujesz dom i kupisz już materiały budowlane (masz faktury, które potwierdzają zakup), bank może zaliczyć poniesione wydatki do wkładu własnego.

Czy mogę pożyczyć pieniądze na wkład własny od rodziny?

Nie, ale wkładem własnym mogą być środki pochodzące z darowizny. Pożyczka (którą trzeba oddać) jest zobowiązaniem finansowym, które obciąża Twoją zdolność kredytową. Darowizna (której nie trzeba oddawać) jest traktowana jako Twój majątek i stanowi bezpieczną formę wniesienia wkładu.

Kiedy wpłacam wkład własny?

Wkładu własnego do kredytu hipotecznego nie wpłacasz do banku, który udziela Ci kredytu (chyba że budujesz dom – wtedy wkładem jest to, co w niego włożysz). W przypadku zakupu mieszkania, wkład własny przelewasz sprzedającemu (deweloperowi lub osobie prywatnej) jako część ceny zakupu. Robisz to zazwyczaj przed uruchomieniem kredytu przez bank.

Czy wycena rzeczoznawcy jest potrzebna przy wkładzie niepieniężnym?

Tak. Jeśli Twoim wkładem własnym jest działka budowlana lub inna nieruchomość, bank będzie wymagać operatu szacunkowego (wyceny) przygotowanego przez rzeczoznawcę majątkowego. To na tej podstawie bank określi, ile warta jest Twoja działka i czy pokrywa wymagane 20% wkładu.

*Podana informacja nie stanowi oferty Banku w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego

Źródła:

https://nbp.pl/wp-content/uploads/2025/10/Raport-o-sytuacji-na-rynku-nieruchomosci-2024-RAPORT.pdf

https://www.bik.pl/poradnik-bik/wklad-wlasny-przy-kredycie-hipotecznym