Wskaźnik LTV – co to jest i jak wpływa na Twój kredyt hipoteczny?

Przy okazji szukania kredytu hipotecznego możesz się spotkać ze skrótowcem „LTV”. Wskaźnik LTV to liczba, która mówi bankowi, jak dużą część Twojej nowej nieruchomości ma sfinansować kredyt, a ile wykładasz z własnej kieszeni.

Zobacz, jak obliczyć ten wskaźnik, dlaczego Komisja Nadzoru Finansowego tak pilnie go strzeże i co zrobić, aby dzięki dobremu LTV płacić niższe raty.

Najważniejsze informacje o LTV

• LTV (Loan to Value) to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości.
• Im wyższy wkład własny, tym niższy (i lepszy) wskaźnik LTV.
• Banki najchętniej udzielają kredytów z LTV do 80%. Możliwe jest uzyskanie finansowania do 90% wartości, ale wymaga to dodatkowego zabezpieczenia.
• Niższe LTV zazwyczaj oznacza niższe oprocentowanie, dzięki niższej marży banku.
• Dla banku LTV to ważny element oceny ryzyka. Im niższy wskaźnik, tym bezpieczniejsza transakcja dla obu stron.

Co to jest LTV? Wyjaśniamy definicję "Loan to Value"

Skrótowiec LTV pochodzi z języka angielskiego, od wyrażenia Loan to Value. Dosłownie oznacza „pożyczkę do wartości”, ale właściwie jest to stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia (czyli zazwyczaj mieszkania lub domu, który kupujesz).

LTV pokazuje, jaki procent mieszkania kupujesz za pieniądze z kredytu.

• Jeśli bank finansuje całe mieszkanie (co dziś jest możliwe jedynie w ramach rządowego programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy), LTV wynosiłoby 100%.
• Jeśli bank pożycza Ci połowę potrzebnej kwoty, a drugą masz w gotówce, LTV wynosi 50%.

Dla banku wskaźnik ten pokazuje, jaki jest Twój udział w finansowaniu inwestycji.

Jak obliczyć wskaźnik LTV kredytu? Prosty przykład

Aby obliczyć wskaźnik LTV, podziel kwotę, którą chcesz pożyczyć, przez wartość nieruchomości, a wynik pomnóż przez 100.

Wzór na LTV:

(Kwota kredytu / Wartość nieruchomości) × 100%

Sprawdź przykład:

Chcesz kupić mieszkanie za 400 000 zł. Masz oszczędności na wkład własny w wysokości 80 000 zł. Potrzebujesz więc kredytu na 320 000 zł.

W takim przypadku LTV wynosi:

320 000 zł (kredyt) ÷ 400 000 zł (wartość) = 0,8

0,8 × 100% = 80%

Twój wskaźnik LTV jest równy 80%. To bardzo dobry wynik, który otwiera drzwi do standardowych ofert bankowych.

LTV a wkład własny

Te dwa pojęcia są ze sobą nierozerwalnie związane. LTV i wkład własny sumują się zawsze do 100% wartości inwestycji.

• Wysokie LTV (np. 90%) oznacza niski wkład własny (10%).
• Niskie LTV (np. 60%) oznacza wysoki wkład własny (40%).

Komisja Nadzoru Finansowego w  Rekomendacji S ustaliła, że banki nie mogą kredytować 100% inwestycji. Musisz mieć co najmniej 10% lub 20% wkładu własnego. To zabezpieczenie dla Ciebie – w razie spadku cen mieszkań nie zostaniesz z długiem wyższym niż wartość lokalu.

Dlaczego wysokość wskaźnika LTV wpływa na koszt kredytu?

Dla banku każdy kredyt hipoteczny wiąże się z ryzykiem. Co, jeśli przestaniesz spłacać raty? Instytucja musi wtedy odzyskać pieniądze, sprzedając nieruchomość, która jest zabezpieczeniem. Wysokość LTV wpływa na koszt kredytowania.

1. Niskie LTV = niskie ryzyko. Jeśli pożyczysz tylko 50% wartości domu, bank jest spokojny. Nawet wtedy, gdy ceny nieruchomości spadną, kredytodawca odzyska swoje pieniądze. Dlatego może zaoferować Ci niższą marżę i tańsze zobowiązanie.
2. Wysokie LTV = wyższe ryzyko. Jeśli pożyczysz 90% wartości nieruchomości, margines bezpieczeństwa jest mały. Bank musi dodatkowo zabezpieczyć swoje ryzyko.

Dodatkowe koszty przy wysokim LTV

W przypadku gdy wskaźnik przekracza 80%, bank zazwyczaj wymaga dodatkowego zabezpieczenia. Jest to tak zwane ubezpieczenie niskiego wkładu własnego (lub podwyższona marża do czasu spłaty części kapitału).

Oznacza to, że dopóki nie spłacisz tyle, by Twoje zadłużenie spadło poniżej 80% wartości nieruchomości, rata może być nieco wyższa.

Maksymalny poziom wskaźnika LTV – ile mogę pożyczyć?

Zgodnie z obecnymi regulacjami Komisji Nadzoru Finansowego maksymalne LTV może wynosić 90%.

Oznacza to, że bank sfinansuje maksymalnie 90% wartości mieszkania lub domu. Pozostałe 10% musisz wnieść jako wkład własny.

Warto jednak pamiętać, że maksymalny poziom wskaźnika LTV zależy od polityki konkretnego banku i przedmiotu finansowania. Czasami przy nietypowych nieruchomościach (np. działkach rekreacyjnych) instytucja może wymagać, aby stosunek kwoty kredytu do wartości był niższy, np. maksymalnie 60-70%.

Z drugiej strony, możliwe są kredyty bez wkładu własnego, w ramach rządowego programu Rodzinnych Kredytów Mieszkaniowych, z gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego, zamiast Twojego wkładu.

Jak obniżyć poziom LTV i dostać lepsze warunki kredytu?

Zależy Ci na najtańszym kredycie? Spróbuj obniżyć poziom wskaźnika LTV. Możesz próbować to zrobić na kilka sposobów:

• Zwiększ wkład własny - im większy, tym mniej pożyczasz.
• Wycena nieruchomości - czasami cena transakcyjna (za którą kupujesz) jest niższa niż rynkowa wartość nieruchomości (którą określi rzeczoznawca). Bank do obliczeń przyjmuje zazwyczaj tę niższą wartość, ale przy remoncie lub budowie domu, wartość przyszła nieruchomości może być wyższa, co poprawi wskaźnik.
• Odpowiedni cel kredytowania - jeśli bierzesz kredyt na budowę domu energooszczędnego, wartość takiej nowoczesnej nieruchomości może być wyższa w oczach rzeczoznawcy niż tzw. starego budownictwa.

Wskaźnik LTV jest bezpośrednio związany z kosztem kredytu hipotecznego. Pamiętaj: im niższe LTV, tym bezpieczniej dla banku i taniej dla Ciebie.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania o LTV

Czy LTV zmienia się w czasie trwania kredytu?

Tak, i to na Twoją korzyść! Z każdym miesiącem, gdy spłacasz raty kapitałowe, maleje kwota kredytu pozostająca do spłaty. Jeśli wartość Twojej nieruchomości nie spada (a zazwyczaj rośnie), to Twój wskaźnik LTV się obniża.

Czy wkład własny może pochodzić z innego kredytu?

Nie. Komisja Nadzoru Finansowego zabrania finansowania wkładu własnego innym kredytem (np. gotówkowym). Wkład własny musi pochodzić z Twoich oszczędności, darowizny od rodziny czy ze sprzedaży innej nieruchomości.

Co bank przyjmuje jako wartość nieruchomości – cenę zakupu czy wycenę rzeczoznawcy?

Bank zazwyczaj przyjmuje niższą z tych dwóch wartości.

Przykład: Kupujesz mieszkanie okazyjnie za 300 tys. zł, ale rzeczoznawca wycenił je na 350 tys. zł. Do obliczenia wskaźnika LTV bank przyjmie 300 tys. zł (cenę zakupu).

Wyjątkiem jest kredyt na budowę domu lub remont – wtedy bank bierze pod uwagę wartość przyszłą nieruchomości po zakończeniu prac.

Czy LTV dotyczy tylko kredytów hipotecznych?

Pojęcie to jest kojarzone głównie z hipoteką, ale mechanizm Loan to Value stosuje się też przy innych kredytach zabezpieczonych, np. przy pożyczce pod zastaw samochodu. Jednak to przy kredytach hipotecznych LTV ma największy wpływ na koszt kredytu i decyzję banku.

Jakie jest minimalne LTV?

Teoretycznie nie ma dolnej granicy. Możesz wziąć kredyt na np. 10% wartości domu (LTV 10%). Jednak w praktyce banki mają ustalone minimalne kwoty kredytu. Jeśli potrzebujesz pożyczyć bardzo małą kwotę w stosunku do wartości domu, czasem bardziej opłacalny może być kredyt gotówkowy, który nie wymaga wpisu do hipoteki i wyceny rzeczoznawcy.

*Podana informacja nie stanowi oferty Banku w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego

Źródła:

https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Rekomendacja_S_nowelizacja_czerwiec_2023_82872.pdf