Hipoteka: kompletny przewodnik po rodzajach, kosztach i procedurach – jak ustanowić hipotekę w księdze wieczystej nieruchomości

Z pojęciem hipoteki spotkasz się przy okazji zaciągania kredytu mieszkaniowego. To podstawowa forma zabezpieczenia spłaty długu – z wykorzystaniem nieruchomości. Z naszego kompleksowego przewodnika dowiesz się, w jaki sposób jest ustanawiana, jakie są jej rodzaje i czy musisz ponosić z tego tytułu jakieś koszty. Sprawdź, jak działa hipoteka i uzupełnij swoją wiedzę przed podjęciem decyzji o skorzystaniu z finansowania w banku.

Najważniejsze informacje o hipotece

• Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym do nieruchomości i podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytu mieszkaniowego.
• Wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości dokonywany jest w Dziale IV.
• Hipoteka odwrócona pozwala na uzyskanie dodatkowych środków na emeryturze pod „zastaw” nieruchomości.

Czym jest hipoteka?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, które ustanawiasz na rzecz banku, aby zabezpieczyć zwrot pożyczonych pieniędzy. Nie oznacza, że pracownik kredytodawcy może w obciążonej nieruchomości zamieszkać czy z niej dowolnie korzystać. To zabezpieczenie przed brakiem spłaty zobowiązania. Jeśli z jakiegoś powodu przestaniesz regulować raty kredytu, może docelowo dojść do zajęcia nieruchomości, sprzedaży i spłaty zobowiązania z tych środków.

Oczywiście, zanim do tego dojdzie, bank podejmie kroki, mające na celu polubowne załatwienie konfliktu i skłonienie Cię do zapłaty.

Przepisy prawne dotyczące hipoteki

Wszystkie zasady, dotyczące hipoteki w Polsce, reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. To ona określa, jak powstaje to zabezpieczenie, jakie są jej rodzaje i kiedy wygasa.

Jakie cechy charakterystyczne ma zabezpieczenie hipoteczne?

W przepisach hipotekę określa się jako „ograniczone prawo rzeczowe”, a ograniczenia te dotyczą jej charakterystycznych cech:

• Ścisłe związanie z nieruchomością – nawet jeśli sprzedasz mieszkanie obciążone hipoteką, nic to nie zmieni w kwestii prawa rzeczowego. Hipoteka działa niezależnie od tego czyją nieruchomość stała się własnością.  Dlatego tak ważne jest sprawdzenie księgi wieczystej przed zakupem nieruchomości.
• Pierwszeństwo w dochodzeniu roszczeń – wierzyciel hipoteczny, czyli bank udzielający kredytu na zakup nieruchomości, ma pierwszeństwo w odzyskaniu swoich pieniędzy przed innymi wierzycielami osobistymi. W pierwszej kolejności ze środków pozyskanych ze sprzedaży domu czy mieszkania może pokryć swoje straty.
• Jawność hipoteki – każda hipoteka jest obowiązkowo wpisywana do publicznego rejestru, czyli księgi wieczystej nieruchomości (dział IV). Dzięki temu każdy może sprawdzić, czy dana nieruchomość jest w taki sposób obciążona.

Jakie funkcje pełni hipoteka w systemie finansowym?

Hipoteka zwiększa bezpieczeństwo transakcji. Dla banku jest to sposób na zabezpieczenie swoich interesów i uniknięcie ryzyka niewypłacalności dłużnika. Dla kredytobiorcy to natomiast narzędzie umożliwiające uzyskanie kredytu hipotecznego opiewającego nawet na kilka milionów złotych.

Rodzaje hipotek – charakterystyka i zastosowanie

Istnieje kilka rodzajów hipoteki:

• umowna,
• przymusowa,
• kaucyjna,
• łączna,
• odwrócona.

Hipoteka umowna – najczęstsze zabezpieczenie spłaty kredytu

Jeśli bierzesz kredyt hipoteczny w banku, to jego podstawowym zabezpieczeniem jest hipoteka umowna. Powstaje na podstawie umowy między kredytobiorcą a bankiem. Jest ustanawiana dobrowolnie jako zabezpieczenie spłaty kredytu czy pożyczki hipotecznej.

Hipoteka przymusowa – zabezpieczenie bez zgody właściciela

Hipoteka przymusowa może być ustanowiona na nieruchomości bez Twojej zgody. Może się tak stać, jeśli masz długi wobec urzędu skarbowego, ZUS-u lub innego wierzyciela, który uzyskał odpowiedni tytuł wykonawczy (wyrok sądu).

Zobacz przykład:

Pewne małżeństwo z Wrocławia planowało zakup mieszkania z rynku wtórnego. Byli już po słowie ze sprzedającym, ale sprawdzili księgę wieczystą. Okazało się, że na nieruchomości ciążyła hipoteka przymusowa na rzecz urzędu skarbowego z powodu zaległości podatkowych poprzedniego właściciela. Dzięki tej przezorności wstrzymali transakcję do czasu, aż dług został spłacony, a hipoteka – wykreślona.

Hipoteka kaucyjna

Hipoteka kaucyjna służy do zabezpieczenia wierzytelności, która nie ma ustalonej kwoty. Obejmuje istniejące i przyszłe wierzytelności. W tym przypadku określana jest maksymalna kwota, do której wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia roszczeń z obciążonej hipoteką nieruchomości.

Uwaga!

Od 2011 roku nie można już ustanawiać nowych hipotek kaucyjnych, ale dotychczasowe nadal obowiązują.

Hipoteka łączna – obciążenie kilku nieruchomości

Hipoteka łączna polega na zabezpieczeniu jednego kredytu na więcej niż jednej nieruchomości. Bank może wtedy dochodzić spłaty długu z dowolnej nieruchomości ujętej w taki sposób.

Odwrócona hipoteka – rozwiązanie dla seniorów

Specyficznym rodzajem hipoteki jest jej wersja odwrócona. To produkt skierowany głównie do osób starszych, które są właścicielami nieruchomości. W zamian za ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego właściciel otrzymuje świadczenie pieniężne, zachowując prawo do nieruchomości do końca życia

Kredyt hipoteczny – najważniejsze informacje

Jednym z najczęstszych powodów ustanawiania hipoteki jest finansowanie zakupu nieruchomości kredytem hipotecznym. Sprawdź, jak do tego dochodzi.

Warunki uzyskania kredytu hipotecznego

Musisz spełnić kilka wymagań. Należą do nich:

• Odpowiednio wysoka zdolność kredytowa – bank musi mieć pewność, że stać Cię na regularną spłatę rat.
• Dobra historia w BIK-u – Biuro Informacji Kredytowej przechowuje informacje o Twoich dotychczasowych zobowiązaniach. Terminowe spłaty działają na Twoją korzyść, a poważne opóźnienia mogą przekreślić Twoje szanse na kredyt na zakup nieruchomości.
• Wkład własny – banki zazwyczaj wymagają wkładu własnego na poziomie 10-20% wartości nieruchomości. Przykładowo, w BOŚ Banku wystarczy 10-procentowy, ale w takiej sytuacji musisz mieć też ubezpieczenie niskiego wkładu.

Zdolność kredytowa – jak jest obliczana przez banki?

Zdolność kredytowa to Twoja zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w ustalonych terminach. Bank, oceniając ją, bierze pod uwagę:

• Twoje dochody: ich wysokość, źródło i stabilność;
• miesięczne koszty: wydatki na utrzymanie, czynsz, media itp.;
• obecne zadłużenie: raty innych kredytów, limity na kartach kredytowych;
• liczbę osób w gospodarstwie domowym;
• wiek (maksymalny okres kredytowania wynosi w zależności od banku 30-35 lat);
• zawód wyuczony i wykonywany;
• inne dane demograficzne.

Zobacz przykład:

Pani Małgorzata, nauczycielka, znalazła swoje wymarzone mieszkanie, ale jej wniosek o kredyt został odrzucony z powodu zbyt niskiej zdolności kredytowej. Poprosiła o pomoc swojego tatę, który został współkredytobiorcą. Dzięki połączeniu ich dochodów zdolność kredytowa wzrosła, a bank przyznał finansowanie.

Proces ustanawiania hipoteki krok po kroku

Ustanowienie hipoteki może wydawać się skomplikowane, ale w praktyce sprowadza się do kilku formalności, w których pomogą Ci bank i notariusz. Wygląda to tak:

1. Składasz wniosek kredytowy – wraz z kompletem dokumentów dotyczących Twoich dochodów i nieruchomości.
2. Uzyskujesz decyzję kredytową i jeśli jest pozytywna, podpisujesz umowę – po weryfikacji Twojej zdolności kredytowej i historii kredytowania.
3. Idziesz do notariusza – w akcie notarialnym składasz oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku.
4. Składasz wniosek o wpis do księgi wieczystej – zazwyczaj robi to notariusz. Sąd ma określony czas na dokonanie wpisu hipotecznego.
5. Następuje uruchomienie kredytu – bank wypłaca pieniądze sprzedającemu.

Uwaga!

Do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości możesz być zobowiązany do opłacania składek na ubezpieczenie pomostowe.

Wpis do księgi wieczystej – procedura i terminy

Księga wieczysta to publiczny rejestr, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Wpis hipoteki do działu IV księgi wieczystej jest kluczowy – dopiero po jego dodaniu hipoteka formalnie istnieje, np. jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Koszty związane z ustanowieniem hipoteki

Pamiętaj, że przy ustanawianiu hipoteki ponosisz pewne koszty:

• opłaty notarialne (taksę notarialną) – wynagrodzenie dla notariusza za sporządzenie aktu notarialnego i wniosku o wpis hipoteki;
• opłaty sądowe – stała opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej w wysokości 200 zł;
• podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – podatek od ustanowienia hipoteki, który pobiera notariusz i odprowadza do urzędu skarbowego w wysokości 19 zł.

Spłata i konsekwencje niespłacania kredytu

Regularna spłata rat to Twój podstawowy obowiązek kredytobiorcy. Jeśli jednak Twoja sytuacja finansowa się pogorszy i nie będziesz w stanie tego robić, wierzyciel uruchomi pewne procedury. Wyśle przypomnienia o długu (monity) i wezwania do zapłaty, a następnie, jeśli nie przyniesie to skutków, może wypowiedzieć umowę kredytową.

Zobacz przykład:

Pan Tomasz przez kilka lat regularnie spłacał kredyt na dom. Niestety, nagle stracił pracę i przez kilka miesięcy nie był w stanie płacić rat. Zamiast unikać kontaktu z bankiem, podjął rozmowy. Początkowo bank zaproponował mu wakacje kredytowe, a gdy problemy się przedłużały, udało mu się wynegocjować restrukturyzację długu. Dzięki aktywnej postawie uniknął najgorszego scenariusza, czyli licytacji komorniczej domu.

Jeśli wszystkie próby polubownego rozwiązania problemu zawiodą, bank ma prawo rozpocząć postępowanie egzekucyjne, które może zakończyć się licytacją komorniczą nieruchomości. To ostateczność, której obie strony – zarówno kredytobiorca, jak i bank – starają się unikać.

Kiedy dochodzi do wygaśnięcia hipoteki

Spłata ostatniej raty kredytu hipotecznego pozwoli Ci uwolnić się od długu i umożliwi wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Co prawda hipoteka wygasa w momencie, gdy całe zobowiązanie, które zabezpieczała, zostanie spłacone. Sama spłata nie powoduje jednak zniknięcia wpisu z księgi wieczystej.

Musisz złożyć w sądzie wniosek o wykreślenie hipoteki i dołączyć list mazalny od banku, który potwierdza całkowitą spłatę długu i zawiera zgodę banku na wykreślenie zabezpieczenia.

Sekcja Q&A – najczęściej zadawane pytania o hipotekę

Co to znaczy, że mieszkanie ma hipotekę?

Oznacza to, że w księdze wieczystej nieruchomości znajduje się wpis hipoteki, np. na rzecz banku, jeśli dotyczy ona kredytu mieszkaniowego.

Co to jest hipoteka umowna?

To najpopularniejszy typ hipoteki ustanawiany na podstawie dobrowolnej umowy między Tobą a bankiem przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Powstaje poprzez wpis do księgi wieczystej na Twój wniosek.

Co daje wpis hipoteki?

Wpis hipoteki do księgi wieczystej daje bankowi gwarancję pierwszeństwa w odzyskaniu długu z nieruchomości, nawet jeśli zmieni ona właściciela. To oficjalne potwierdzenie, które chroni interesy wierzyciela i jest widoczne dla każdego, kto sprawdza stan prawny nieruchomości.

Źródła:

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19820190147

https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/droga_do_kredytu_30336.pdf

https://www.bik.pl/poradnik-bik/bezpieczny-kredyt-hipoteczny