Według danych BIK (Biura Informacji Kredytowej) w czerwcu 2025 roku niemal 37,5 tys. osób wnioskowało o kredyt mieszkaniowy w polskich bankach. Jeżeli też planujesz wnioskować o taki produkt, sprawdź, na co zwrócić szczególną uwagę przed rozpoczęciem tego procesu. Pomożemy Ci lepiej zrozumieć całą procedurę.
Najważniejsze informacje o kredycie hipotecznym
- Kredyt hipoteczny jest długoterminowym zobowiązaniem na wysoką kwotę zaciąganym na realizację celów mieszkaniowych.
- Zdolność kredytowa wskazuje, jaką możesz otrzymać kwotę kredytu.
- Wniosek kredytowy składasz w banku wraz z wymaganymi załącznikami – dokumentami dotyczącymi nieruchomości i Twojej sytuacji finansowej.
- Porównując oferty kredytów hipotecznych, zwróć uwagę na całkowite koszty kredytowania i RRSO.
Wprowadzenie do kredytu hipotecznego
Kredyt z zabezpieczeniem hipotecznym to produkt przeznaczony głównie do sfinansowania kosztów zakupu nieruchomości lub jej budowy. Sprawdź, czym on jest i dlaczego warto zdecydować się na jego zaciągnięcie?
Co to jest kredyt hipoteczny?
Kredyt hipoteczny to długoterminowe zobowiązanie przeznaczone na zakup, budowę czy remont nieruchomości. W celu uzyskania tego kredytu musisz ustanowić wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości na rzecz banku, co stanowi zabezpieczenie spłaty.
Dlaczego warto wziąć kredyt hipoteczny na zakup mieszkania?
Kredyt hipoteczny, z uwagi na solidne zabezpieczenie spłaty, ma zazwyczaj niższe oprocentowanie niż inne produkty bankowe. Możesz go spłacać nawet 35 lat, dzięki czemu rata będzie stosunkowo niska. Do tego kwoty dostępnych kredytów na mieszkanie z zabezpieczeniem hipotecznym są bardzo wysokie – mogą sięgać nawet kilku milionów złotych. Oczywiście, tak dużą kwotę uzyskają wyłącznie osoby z wysoką zdolnością kredytową.
Jak otrzymać kredyt hipoteczny – najważniejsze warunki do spełnienia
Aby uzyskać kredyt hipoteczny, musisz spełnić kilka wymogów stawianych przez bank. Zobacz je w tabeli:
Warunek | Informacje |
Pełnoletność i pełna zdolność do czynności prawnych | To zobowiązanie dla osób, które nie są ubezwłasnowolnione i mogą we własnym imieniu zaciągać zobowiązania. |
Zdolność kredytowa | Musi Cię być stać na kredyt i jego spłatę. |
Dobra historia kredytowania w BIK-u | Bank zawsze sprawdzi Twoją historię w BIK-u i scoring kredytowy. |
Wkład własny | W zależności od banku musi wynosić od 10% do 20% |
Wydatkowanie kredytu na cele mieszkaniowe | Na zakup mieszkania lub domu, budowę, remont lub rozbudowę nieruchomości, zakup działki budowlanej. |
Weryfikacja zdolności kredytowej do kredytu hipotecznego
Musisz mieć odpowiednio wysoka zdolność kredytowa. To inaczej zdolność do spłaty rat kredytu wraz z odsetkami w terminach wskazanych w umowie i harmonogramie.
Przy wyliczaniu zdolności kredytowej banki biorą pod uwagę wiele czynników, takich jak:
- kwota wnioskowanego kredytu,
- okres spłaty,
- całkowite koszty kredytu,
- rodzaj rat – stałe lub malejące,
- wysokość i źródła uzyskiwanych dochodów,
- wysokość wkładu własnego,
- miesięczne koszty utrzymania gospodarstwa domowego,
- raty aktualnie spłacanych kredytów i pożyczek,
- limity na kartach kredytowych i liniach debetowych.
Również wiek kredytobiorcy czy wykonywany zawód, a nawet płeć czy stan cywilny mogą mieć znaczenie dla banku przy szacowaniu zdolności kredytowej.
Jak sprawdzić zdolność kredytową?
Możesz sprawdzić zdolność kredytową za pomocą kalkulatora kredytu hipotecznego online. Wprowadź w nim wszystkie swoje udokumentowane dochody, np. z pracy etatowej, działalności gospodarczej i inne. Odejmuj od nich swoje wydatki – raty spłacanych kredytów i pożyczek, koszty życia i utrzymania innych osób w rodzinie. Pamiętaj, że takie wyliczenia będą miały jedynie charakter orientacyjny.
Zobacz przykład:
Pan Tomasz po raz pierwszy rozważając kredyt hipoteczny, skorzystał z porady doświadczonego doradcy finansowego, aby dokładnie ocenić swoją zdolność kredytową. Dowiedział się, że może zwiększyć swoją zdolność kredytową, minimalizując zadłużenie na kartach kredytowych. Dzięki temu mógł uzyskać korzystniejsze warunki.
Weryfikacja klienta w BIK
Dla banku obowiązkowym elementem procesu kredytowego jest weryfikacja historii kredytowania potencjalnego klienta. Taki obowiązek nakłada Komisja Nadzoru Finansowego w ramach Rekomendacji S.
Jeśli nie masz negatywnych wpisów w BIK-u, świadczących o opóźnieniach w spłacie wcześniej zaciągniętych kredytów i pożyczek, masz duże szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego.
Wybór oferty kredytu hipotecznego – z którym bankiem podpisać umowę?
Ustal, jak wysoki kredyt hipoteczny chcesz zaciągnąć i jakim wkładem własnym dysponujesz.
Na co zwracać uwagę przy analizie ofert kredytów hipotecznych?
Analizując oferty banków, zawsze porównuj całkowite koszty kredytowania. Zobacz, jakie opłaty poniesiesz w związku z zaciągnięciem zobowiązania:
- Prowizja przygotowawcza za rozpatrzenie wniosku kredytowego i weryfikację klienta.
- Prowizja za przystąpienie do zobowiązania.
- Odsetki – naliczane według ustalonej stopy oprocentowania, składającej się ze stałej stawki referencyjnej i marży bankowej.
- Składki na obowiązkowe ubezpieczenia, np. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego czy ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.
- Koszty korzystania z produktów towarzyszących, np. konta do spłaty kredytu w tym samym banku.
Najtańszy kredyt hipoteczny wcale nie musi być najlepszą opcją, ponieważ możliwe, że np. nie uzyskasz oczekiwanej kwoty albo preferowanego czasu spłaty.
Co to jest RRSO i dlaczego jest ważne?
RRSO to Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, która wskazuje, ile w procentach wynosi koszt zobowiązania rocznie w stosunku do całej jego kwoty. Uwzględnia nie tylko odsetki, ale i wszystkie inne koszty. Jeśli chcesz porównywać różne oferty kredytów na mieszkanie, zawsze sprawdzaj RRSO. Pamiętaj, aby zestawiać zobowiązania na taką samą kwotę i z identycznym okresem kredytowania.
Jak negocjować warunki kredytu z bankiem?
Negocjowanie warunków kredytu hipotecznego nie ogranicza się do wyboru banku czy długości okresu spłaty. Ustal dogodny dzień płatności raty, dopasowany do daty wpływu wynagrodzenia, oraz zastanów się nad długością czasu kredytowania. Najważniejszym elementem jest jednak marża bankowa – to ona, razem ze stopą referencyjną, kształtuje oprocentowanie i całkowite koszty. Banki są bardziej skłonne do ustępstw, jeśli klient ma wysoką zdolność kredytową, stabilne źródło dochodu, pozytywną historię w BIK-u i odpowiedni wkład własny, najlepiej wyższy niż wymagane minimum. Wtedy rosną Twoje szanse na lepsze warunki zobowiązania.
Jak ubiegać się o kredyt hipoteczny krok po kroku?
Żeby zaciągnąć kredyt hipoteczny:
1. Wypełnij wniosek kredytowy – na formularzu bankowym.
2. Zgromadź i dołącz do wniosku wymagane załączniki.
3. Złóż wniosek kredytowy – w wybranym banku, który ma najkorzystniejszą dla Ciebie w danym czasie ofertę.
4. Poczekaj na realizację procesu weryfikacyjnego w banku – kredytodawca sprawdzi wszystkie złożone przez Ciebie dokumenty, wyliczy zdolność kredytową i skieruje do BIK-u prośbę o przygotowanie raportu wraz ze scoringiem.
5. Poczekaj na wydanie decyzji kredytowej – bank ma na to maksymalnie 21 dni od chwili złożenia kompletnego wniosku.
6. Zapoznaj się z zaprezentowaną umową kredytową – na tym etapie nadal możesz negocjować warunki.
7. Podpisz umowę kredytową – po negocjacjach możesz już złożyć swój podpis.
8. Dokonaj wpisu banku do księgi wieczystej nieruchomości.
9. Poczekaj na uruchomienie kredytu – bezpośrednio na konto sprzedającego nieruchomość.
Lista dokumentów niezbędnych do wniosku kredytowego
W zależności od tego, na jaki cel zaciągasz kredyt hipoteczny, inna może być lista wymaganych w dokumentów. Zazwyczaj musisz zapewnić:
- Dokumenty dotyczące kupowanej nieruchomości – odpis z księgi wieczystej, potwierdzenie że sprzedający jest właścicielem mieszkania, umowę przedwstępną zawartą ze sprzedającym, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami np. ze spółdzielni, wycenę nieruchomości przygotowaną przez rzeczoznawcę.
- Dokumenty dochodowe – w zależności od źródła zarobków potrzebne może być zaświadczenie od pracodawcy o wysokości wynagrodzenia i okresie zatrudnienia, PIT z poprzedniego roku, czy wyciąg z konta z kilku ostatnich miesięcy.
Pełną listę dokumentów potrzebnych do ubiegania się o kredyt hipoteczny otrzymasz w banku kredytującym. Możesz wcześniej zacząć gromadzić dokumenty, by przyspieszyć cały proces kredytowy w banku.
Najczęściej zadawane pytania o zaciąganie kredytu hipotecznego krok po kroku na zakup nieruchomości
Jak przebiega proces zaciągnięcia kredytu hipotecznego krok po kroku?
Wybierz oferty, które spełniają Twoje oczekiwania. Po wyborze oferty skompletuj wymagane dokumenty i złóż wniosek. Bank sprawdzi Twoją zdolność kredytową i historię w BIK-u. Po akceptacji wniosku podpisz umowę. Musisz również dodać wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie spłaty.
Jak długo trwa procedura przyznania kredytu hipotecznego?
Procedura przyznania kredytu hipotecznego trwa średnio od kilku tygodni do 2-3 miesięcy. Zależy to od kompletności wniosku, szybkości dostarczania dokumentów i procedur w danej instytucji. Ustawowo bank ma 21 dni na wydanie decyzji. Jednak ten termin liczony jest od dnia złożenia kompletnego wniosku.
*Podana informacja nie stanowi oferty Banku w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego
Źródła:
https://www.bik.pl/poradnik-bik/bezpieczny-kredyt-hipoteczny
https://www.bik.pl/poradnik-bik/jak-sprawdzic-zdolnosc-kredytowa-i-szanse-na-kredyt-hipoteczny
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20170000819/U/D20170819Lj.pdf
https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/droga_do_kredytu_30336.pdf
Artykuł został opracowany we współpracy z:
-
Aleksandra Walkiewicz-Zygowska
adwokat z ponad 10-letnim stażem w prowadzeniu własnej Kancelarii Adwokackiej. Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Łódzkiego oraz Universidad de Zaragoza w Hiszpanii.
Doświadczenie zawodowe budowała w Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie. Od 2012 roku doradza klientom, a od 2015 roku zarządza Kancelarią Adwokacką Walkiewicz & Pełczyńska