Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – poradnik krok po kroku

Przeprowadzka, rozwód, problemy finansowe czy potrzeba zamiany mieszkania – to tylko przykładowe powody, przez które właściciele decydują się na sprzedaż nieruchomości. Co się jednak dzieje, jeżeli transakcja dotyczy mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym? Czy możesz wtedy je sprzedać?

Czym jest sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką?

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym oznacza, że zmieni się właściciel nieruchomości, mimo że stanowi ona zabezpieczenie spłaty. Aby to zrobić:

• Powiadom bank, w którym masz kredyt, o swoim zamiarze.
• Uzyskaj zaświadczenie o kwocie, która pozostała do spłaty.
• Dowiedz się, czy wcześniejszy zwrot całej kwoty kapitału wiąże się z opłatami.
• Uzyskaj promesę, czyli dokument, w którym bank obiecuje, że po spłacie zobowiązania zgodzi się na jego wykreślenie z księgi wieczystej.

Różnice między sprzedażą nieruchomości z kredytem a wolnej od obciążeń

Sprzedaży mieszkania z kredytem towarzyszy więcej formalności, co oznacza dodatkowe obowiązki dla zbywcy. Kupujący nie odczuje natomiast większej różnicy.

Procedura sprzedaży mieszkania z kredytem krok po kroku

Chcesz sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Sprawdź, jakich musisz dopełnić formalności.

Etap przygotowawczy – co sprawdzić przed sprzedażą?

Zastanów się, czy to na pewno dobry moment. Jeśli nie musisz sprzedawać, nie rób tego.

Pamiętaj, że sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym oznacza, że trzeba spłacić całe zobowiązanie. Bank ma prawo pobrać z tego tytułu opłatę. Sprawdź, czy rzeczywiście obowiązuje i ile wynosi. Może ją naliczyć, jeśli masz kredyt oprocentowany zmiennie i od początku umowy nie minęły trzy lata. W przypadku oprocentowania stałego banki raczej nie pobierają opłat, chociaż mogą to robić.

Kontakt z bankiem i zaświadczenie o wysokości zadłużenia

Poinformuj bank o swoich planach. Następnie złóż wniosek o podanie całkowitej kwoty kredytu do spłaty.

Poszukiwanie potencjalnych kupujących i prezentacja nieruchomości

Sprawdź, ile wynosi wartość rynkowa mieszkania i ustal cenę. Następnie wystaw ogłoszenie, w którym koniecznie wspomnij, że sprzedajesz mieszkanie z kredytem hipotecznym. Kupujący nie odczuje różnicy, jeżeli chodzi o sam przebieg transakcji, ale jeśli zataisz tę informację, możesz zniechęcić zainteresowanego zakupem.

Uzyskanie promesy od banku

Kiedy znajdziesz chętnego na zakup, wybierz się do banku i uzyskaj promesę. Bank wyraża w niej zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po spłacie kredytu.

Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania

Możesz to zrobić u notariusza, ale nie musisz. Jeśli zdecydujesz się na taką formę, możesz skutecznie dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem, gdy któraś ze stron się wycofa. Nabywca może kupić mieszkanie za gotówkę lub sfinansować je kredytem hipotecznym. W umowie przedwstępnej i umowie sprzedaży muszą się znaleźć zapisy o podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży. Pierwsza część środków pokryje Twój kredyt hipoteczny, a druga – trafi na Twoje konto.

Zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego

Dzięki niej dojdzie do przeniesienia prawa własności na kupującego. Nabywca wpłaci na konto banku pozostałą do spłaty kwotę kredytu, a pozostałą sumę przeleje na Twój rachunek.

Uzyskanie zgody banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości

Kiedy spłacisz kredyt, bank powinien Ci wydać tzw. kwit mazalny. To dokument, który potwierdza spłatę zobowiązania. Wybierz się do sądu rejonowego, w którym znajduje się dział ksiąg wieczystych, odpowiedni dla lokalizacji mieszkania. Tam złóż wniosek KW-WPIS o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Dołącz do niego kwit mazalny. Opłata wynosi 100 zł.

Koszty związane ze sprzedażą mieszkania z kredytem hipotecznym

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką może się wiązać z pewnymi kosztami, ale części z nich jesteś w stanie uniknąć.

Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu – kiedy i ile?

Jeśli spłacisz kredyt hipoteczny przed upływem 3 lat od zawarcia umowy i to zobowiązanie ze zmienną stopą oprocentowania, bank może naliczyć rekompensatę, która wynosi nie więcej niż:

• odsetki, które mogłyby być naliczone przez rok od dnia faktycznej spłaty,
• 3% spłaconego kredytu hipotecznego,
• koszty banku związane bezpośrednio ze spłatą,
• odsetki pozostałe do końca umowy (jeśli do jej zakończenia pozostało mniej niż rok).

Podatek dochodowy przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat

Sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od jego zakupu, licząc ten czas od końca roku, w którym doszło do transakcji? Musisz zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19%. Poniesiesz ten koszt, jeśli rzeczywiście osiągniesz dochód – uzyskasz wyższą kwotę, niż wynosiła cena zakupu powiększona o wydatki na remont.

Opłaty notarialne i sądowe w procesie sprzedaży

Zazwyczaj na rynku wtórnym to kupujący ponosi opłaty notarialne, ale to kwestia, która podlega negocjacjom. Jeśli musisz zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), to najczęściej będzie to:

1010 złotych + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł.

Tyle wynosi, jeśli wartość nieruchomości została ustalona na kwotę od 60 tys. do 1 mln zł. Dolicz do niej podatek VAT w wysokości 23%. Jeśli wartość wynosi od ponad 1 mln do 2 mln zł, zapłacisz 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł.

U notariusza uzyskasz również odpis aktu notarialnego, który jest potrzebny, np. przy kredycie hipotecznym. Opłata wynosi 6 zł za każdą stronę + podatek VAT w wysokości 23%.

Kolejnym kosztem jest wspomniana opłata za wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Wynosi 100 zł.

Jak skorzystać z ulgi mieszkaniowej i uniknąć podatku?

Nie zapłacisz podatku dochodowego, jeśli uzyskane środki wykorzystasz na własne cele mieszkaniowe. Możesz kupić mieszkanie, dom, własnościowe prawo do lokalu, działkę, przeprowadzić remont albo spłacić kredyt hipoteczny. Masz na to 3 lata.

Sekcja Q&A

Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem?

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką wymaga dodatkowych formalności w stosunku do zbycia lokalu bez tego obciążenia. Musisz poinformować bank, ustalić pozostałą do spłaty kwotę kredytu, przygotować dokumentację kredytową i uzyskać od banku promesę. Najczęściej dochodzi do spłaty kredytu ze środków wpłaconych przez kupującego. Pozostała kwota trafia do sprzedającego.

Po jakim czasie można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Możesz sprzedać mieszkanie z hipoteką w dowolnym momencie. Jeśli jednak nie minęły jeszcze 3 lata od zawarcia umowy kredytowej, sprawdź, czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego nie wiąże się z zapłatą bankowi rekompensaty. Ustal, czy nie lepiej odczekać, aż minie ten okres.

Czy bank musi wyrazić zgodę na sprzedaż mieszkania?

Nie, Bank nie musi wyrazić zgody na sprzedaż nieruchomości, jednakże , Bank musi zaakceptować sposób rozliczenia pozostałego zadłużenia – czy będzie to całkowita spłata, czy przeniesienie kredytu na nowego właściciela. Najlepiej skontaktuj się z kredytodawcą na wczesnym etapie planowania sprzedaży, aby uzyskać warunki i procedury zwolnienia hipoteki lub cesji kredytu.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania z kredytem?

Potrzebujesz aktualnego odpisu z księgi wieczystej, zaświadczenia o saldzie zadłużenia z banku oraz zgody banku na sprzedaż. Przydatne będą również: umowa kredytowa, harmonogram spłat, promesa zwolnienia hipoteki po spłacie oraz dokumentacja techniczna nieruchomości. W przypadku cesji kredytu kupujący musi dodatkowo przygotować dokumenty, potwierdzające zdolność kredytową według wymagań banku.

*Podana informacja nie stanowi oferty Banku w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego.