Hipoteka łączna – czym jest ta forma zabezpieczenia kredytu na nieruchomości?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które może solidnie zabezpieczyć spłatę kredytu. Istnieje kilka jej rodzajów, w tym hipoteka łączna. Zobacz, czym jest, jak i kiedy się ją ustanawia oraz dowiedz się o jej wadach i zaletach.

Najważniejsze informacje o hipotece łącznej

• Hipoteka łączna ustanawiana jest na co najmniej dwóch nieruchomościach.
• Wyróżniamy hipotekę łączną umowną, dobrowolną oraz przymusową.
• Hipoteka łączna może powstać przy podziale nieruchomości z ustanowioną już standardową hipoteką.
• Możesz ustanowić hipotekę łączną, składając jeden wniosek do sądu wieczystoksięgowego.

Hipoteka łączna – czym jest?

Hipoteka łączna to zabezpieczenie zobowiązania ustanawiane na co najmniej dwóch nieruchomościach. Jej definicja znajduje się w art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Przytoczono w nim przykład, że w razie dokonania podziału nieruchomości, istniejąca hipoteka będzie obciążała wszystkie nieruchomości utworzone przez ten podział. Ustanowiona na części ułamkowej nieruchomości będzie obciążała w takim samym zakresie części ułamkowe wszystkich nieruchomości.

Jeśli dojdzie do zniesienia współwłasności, to hipoteka łączna będzie obciążać również uzyskaną w taki sposób nieruchomość, o ile udział współwłaściciela był nią obciążony.

Zobacz przykład:

Pan Jacek posiada dużą działkę pod miastem, która była obciążona hipoteką do wysokości 90 000 zł. Postanowił ją podzielić na 2 parcele. Po uzyskaniu stosownego pozwolenia z urzędu dokonał podziału, a każda z nowo powstałych działek również pozostała obciążona hipoteką łączną do wysokości 90 000 zł.

Różnice między hipoteką tradycyjną a hipoteką łączną

Podstawowa różnica między hipoteką tradycyjną a łączną tkwi w tym, że pierwsza jest ustanawiana na jednej nieruchomości, a druga na co najmniej dwóch.

Kiedy stosować hipotekę łączną?

Zabezpieczenie hipoteczne na wielu działkach, domach czy mieszkaniach możesz zastosować w kilku sytuacjach. Hipoteka łączna znajduje zastosowanie głównie przy:

• Nieruchomościach, które tworzą jedną funkcjonalność, na przykład to dom, działka i garaż, ale każda z nich ma osobną księgę wieczystą. Możesz ustanowić taką konsolidację hipotek i zaciągnąć kredyt hipoteczny z solidnym zabezpieczeniem.
• Kiedy pożyczasz znaczną kwotę pieniędzy i zabezpieczenie ustanawiasz na kilku nieruchomościach.
• Wspieraniu zakupu jednej nieruchomości ustanowieniem zabezpieczenia hipotecznego na drugiej, którą już posiadasz.

Proces ustanawiania hipoteki łącznej - jak ustanowić hipotekę łączną?

Hipotekę łączną da się ustanowić na dwa sposoby. Można zastosować wspólne obciążenie hipoteką, kiedy dokonasz podziału nieruchomości już wcześniej obciążonej hipoteką. W takiej sytuacji każda z powstałych części staje się obciążona hipoteką w pełnej wysokości.

Możesz również ustanowić hipotekę wspólną, łączną, na co najmniej dwóch nieruchomościach, na przykład przy zaciąganiu dużego kredytu. Jego zabezpieczenie powinno być wystarczająco solidne.

Wymogi formalne: jak ustanawia się hipotekę łączną w księdze wieczystej nieruchomości?

Hipotekę łączną ustanawia się w ten sam sposób, jak tradycyjną, pojedynczą. Musisz liczyć się z tym, że przy dopełnianiu formalności poniesiesz wyższy koszt taksy notarialnej.

W ramach wieloskładnikowej hipoteki mogą znaleźć się takie nieruchomości jak:

• mieszkania i domy,
• działki,
• gospodarstwa rolne,
• kompleksy budynków,
• sieci obiektów handlowych,
• niepowiązane ze sobą nieruchomości.

Uwaga!

Ustanowienie hipoteki łącznej wymaga od Ciebie posiadania prawa własności lub innego, pokrewnego prawa do nieruchomości, które zostanie potwierdzone w księdze wieczystej.

Możesz też ustanowić hipotekę łączną umowną na nieruchomości należącej do osoby trzeciej. Wtedy wcześniej musisz uzyskać zgodę jej właściciela, potwierdzoną pisemnym oświadczeniem woli.

Musisz zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych i złożyć jedną deklarację PCC-3.

Przykładowe zastosowania hipoteki łącznej – jak wierzyciel może dochodzić swoich praw z hipoteki wspólnej?

Jeśli wierzycielowi przysługuje hipoteka łączna, a dłużnik przestał spłacać swój dług, może on według swojego uznania żądać zaspokojenia roszczeń w całości lub w części z:

• każdej nieruchomości z osobna,
• z niektórych nieruchomości z ustanowioną hipoteką wspólną,
• ze wszystkich nieruchomości z hipoteką łączną.

W przypadku gdy ustanowisz hipotekę łączną na dwóch mieszkaniach, zaciągniesz kredyt i nie będziesz go spłacać, bank będzie mógł dochodzić swoich należności z obu nieruchomości.

Hipoteka łączna przymusowa – szczególna odmiana prawa

Hipotekę łączną przymusową można ustanowić bez uzyskania zgody właściciela czy właścicieli. Najczęściej dochodzi do tego w przypadku podziału jednej nieruchomości z obciążoną już hipoteką.

Inaczej działa hipoteka łączna umowna, którą ustanawiasz dobrowolnie na co najmniej dwóch nieruchomościach, z których każda ma osobną księgę wieczystą. Obciąża każdą z nich, a wierzyciel może sobie wybrać, z której zaspokoi swoje roszczenia.

Najczęściej zadawane pytania o hipotekę łączną

Jak wpisać hipotekę łączną?

Aby wpisać hipotekę łączną umowną, niezbędne jest oświadczenie woli właścicieli zawarte w akcie notarialnym. Następnie składany jest wniosek o wpis hipoteki do ksiąg wieczystych wszystkich objętych nieruchomości. Proces wymaga współpracy z notariuszem i przygotowania dokumentacji.

Jak wykreślić hipotekę łączną?

Wykreślenie hipoteki łącznej wymaga złożenia wniosku do sądu wieczysto-księgowego. Konieczne jest przedłożenie dokumentów potwierdzających spłatę kredytu oraz zgoda banku na zwolnienie zabezpieczeń. Cały proces odbywa się poprzez wpis w księgach wieczystych.

*Podana informacja nie stanowi oferty Banku w rozumieniu art. 66 § 1 kodeksu cywilnego.

Źródła:

https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ksiegi-wieczyste-i-hipoteka-16790949/art-111-1

https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ksiegi-wieczyste-i-hipoteka-16790949/art-76