Analizy sektorowe

Popyt brutto na rynku powierzchni biurowych w 2025 r. wyniósł w Polsce 1,6 mln mkw. i był o 8% wyższy niż w roku poprzednim. Wzrost popytu brutto był w dużej mierze wynikiem odnawiania umów przez najemców.

Kolejny rok z rzędu obniżyła się nowa podaż powierzchni biurowych. Na rynek warszawski wprowadzono w 2025 r. niecałe 90 tys. mkw. powierzchni biurowych wobec 105 tys. mkw. rok wcześniej. W miastach regionalnych do użytku w 2025 r. oddano natomiast historycznie mało – bo zaledwie 20 tys. mkw. powierzchni biurowych wobec blisko 125 tys. mkw. rok wcześniej.

W latach 2026-27 rynek warszawski funkcjonował będzie nadal w warunkach luki podażowej, gdyż absorpcja pozostanie wysoka a podaż nowej powierzchni niska. Według prognozy AXI-IMMO, w 2026 r. – na warszawski rynek trafi 110 tys. mkw. powierzchni oraz zaledwie 40 tys. mkw. rok później. Z kolei rynki regionalne funkcjonować będą w warunkach nawisu podaży powierzchni. W 2026. na rynki regionalne trafić 170 tys. mkw. nowej powierzchni oraz 70 tys. mkw. w 2027 r.

W 2026 r. oczekiwać należy dalszego spadku stopy pustostanów w Warszawie, natomiast na rynkach miast regionalnych nadal średnio utrzymywała się będzie wysoka stopa pustostanów.

W 2025 r. w porównaniu z rokiem poprzednim wolumen zajętej powierzchni magazynowej powiększył się o 1,5 mln mkw. Choć skala tego wzrostu jest mniejsza niż w latach poprzednich, to ubiegły rok był kolejnym, w którym utrzymał się wzrost wynajmowanej powierzchni magazynowej. W rezultacie 2025 r. najemcy zajmowali blisko 34 mln mkw. powierzchni magazynowej, co jest historycznie rekordowym poziomem na polskim rynku magazynowym.

Według szacunków firmy doradczej JLL, popyt brutto - czyli wszystkie zawarte umowy na wynajem powierzchni magazynowych - wyniósł w ubiegłym roku 6,8 mln mkw. Oznacza to wzrost o 1 mln mkw. Wzrost ten w dużym stopniu wynikał z odnowień obowiązujących umów, które stanowiły ponad połowę popytu brutto.

Na koniec 2025 r. szacunkowy udział pustostanów na rynku magazynowym wyniósł 7,4% wobec 7,5% na koniec poprzedniego roku. Stabilizacja stopy pustostanów przy znaczącym wzroście popytu brutto wynika ze wspomnianego faktu, że duża część wysokiego popytu przypadła na odnowienia umów.

W 2026 r. oczekujemy utrzymania lub umiarkowanego wzrostu popytu na rynku powierzchni magazynowych. Najkorzystniejsze perspektywy wzrostu popytu dotyczą strategicznych i najbardziej atrakcyjnych lokalizacji zaliczanych do tzw. wielkiej piątki (Warszawa, Poznań, Wrocław, Łódź oraz Śląsk).

Rok 2025 był trzecim z rzędu, w którym produkcja budowlana w branży budowy budynków zmniejszyła się w ujęciu realnym – dla firm powyżej 9 pracujących spadek wyniósł 2,1% r/r. Skala spadku była znacznie niższa niż w 2024 r. (-7,3% r/r) i zbliżona do odnotowanej w 2023 r. (-1,5% r/r). Natomiast wyraźny wzrost produkcji (o 8% r/r) miał miejsce w IV kw. 2025 r. przerywając 7-kwartalny ciąg spadku produkcji r/r. Wzrost aktywności nastąpił głównie za sprawą budownictwa mieszkaniowego (prawdopodobnie efekt jednorazowy), przy lekkiej poprawie w budownictwie niemieszkalnym.

W I połowie 2025 r. rentowność branży dalej się obniżała, po wyraźnym spadku w 2024 r. W I połowie 2025 r. – w grupie firm powyżej 9 pracujących – stopa zysku brutto wyniosła 4,8% wobec 6,2% w tym samym okresie poprzedniego roku oraz 10,5% dwa lata wcześniej.

W 2026 r. w segmencie budynków niemieszkalnych aktywność budowlana powinna umiarkowanie wzrosnąć. Do wzrostu aktywności powinien przyczynić się: wzrost Inwestycji publicznych, wzrost nakładów inwestycyjnych przedsiębiorstw w budynki oraz wyhamowanie skali spadku aktywności w budownictwie komercyjnym po bardzo słabym 2025 r.

W segmencie budowy budynków mieszkalnych w 2026 r. spodziewamy się natomiast osłabienia aktywności. Głównym czynnikiem przemawiającym za tym jest oczekiwany spadek liczby mieszkań w budowie determinowany spadająca liczba mieszkań, których budowa jest rozpoczynana – w 2025 r. było to 212 tys. mieszkań wobec 234 tys. rok wcześniej, czyli mniej prawie 10% r/r.

W I połowie 2025 r. odwiedzalność centrów handlowych była niższa o 2,1% r/r. Ten nieznaczny spadek ma miejsce po okresie stabilizacji odwiedzalności, która w 2024 r. była wyższa o symboliczne 0,2% r/r. Obroty najemców prowadzących działalność w centrach handlowych były w I połowie 2025 r. nominalnie wyższe o 1,1% r/r.

W I połowie 2025 r. do użytkowania oddano 142 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, o 30 tys. mkw. mniej niż w tym samym okresie poprzedniego roku. Nowa powierzchnia wprowadzana jest głównie w formie parków handlowych (75%) i w małych miastach do 100 tys. mieszkańców (70%).

Na koniec czerwca 2025 r. w budowie lub przebudowie znajdowało się 544 tys. mkw. powierzchni handlowej (88% to parki handlowe) z czego 340 tys. mkw. planowane jest do oddania jeszcze w 2025 r. Jest to największa ilość powierzchni w budowie od 2018 r.

Rozwój sektora handlowego w najbliższych latach bazował będzie na wprowadzaniu na rynek relatywnie małych obiektów, przede wszystkim w formacie parków handlowych. Tego typu nowe inwestycje realizowane będą przede wszystkim w małych miastach, w tym także – tak jak w latach poprzednich – w mniejszych ośrodkach zlokalizowanych w pobliżu dużych aglomeracji miejskich.

W 2024 r. w Polsce działały 2583 hotele. Od trzech lat liczba obiektów hotelowych w zasadzie nie zmienia się i nadal jest ich nieco mniej niż przed pandemią – w 2019 r. działało 2635 tego typu obiektów. Rośnie natomiast liczba miejsc noclegowych w hotelach - w 2024 r. było ich 321 tys. i w ciągu dwóch lat liczba ta wzrosła o 6%, co wskazuje na sporą rotację – wycofywanie małych obiektów i jednoczesne powstawanie nowych znacznie większych hoteli.

W 2024 r. wyniki finansowe branży nieznacznie pogorszyły się w porównaniu z rokiem poprzednim, ale nadal pozostawały dobre. Stopa zysku brutto wyniosła 10,6% wobec 11,7% w roku poprzednim. Wskaźnik ten ukształtował się dokładnie na poziomie średniej z przedcovidowej pięciolatki (l.2015-19), która również wynosi 10,6%. W 2024 r. 66% firm działających w branży było rentownych – jest to mniej niż w roku poprzednim, kiedy to odsetek ten wynosił 71%.

W naszej ocenie, tempo wzrostu liczby turystów i liczby udzielonych im noclegów będzie w l. 2025-26 rosło w umiarkowanym, kilkuprocentowym tempie. W tym okresie w sektorze hotelowym utrzymają się solidne wyniki finansowe. Wsparciem wyników finansowych od strony przychodowej będzie oczekiwany umiarkowany wzrost popytu (liczba turystów, noclegów) na usługi hotelowe. Głównym wyzwaniem kosztowym pozostawały będą koszty pracy.

Nieznaczna poprawa poziomu aktywności budowlanej w segmencie budynków mieszkalnych (stabilizacja produkcji wobec spadku w 2023 r.) w połączeniu ze względnie stabilnym eksportem pozwoliły w 2024 r. (pomimo głębokiego regresu w segmencie budynków niemieszkalnych) na znaczący wzrost produkcji wykładzin (+14,5% r/r) oraz wzrost produkcji okien (+9% r/r), ale nie zapobiegły spadkowi produkcji drzwi (-6% r/r).

Polska jest światowym liderem eksportu drzwi i okien z tworzyw sztucznych z udziałem ok. 40% w światowym eksporcie tego rodzaju produktów. W 2024 r. wartość eksportu drzwi i okien z tworzyw sztucznych wyniosła ponad 2 mld euro i był to trzeci rok z rzędu, w którym utrzymywała się mniej więcej na tym samym poziomie.

W 2024 r. wyniki finansowe branży pogorszyły się. Stopa zysku brutto wyniosła 6,4% wobec 8,8% w roku poprzednim oraz wobec średniej na poziomie 9,3% w l. 2021-23. Wskaźnik ten był jednak nieco wyższy niż w przedcovidowej pięciolatce (l.2015-19) kiedy jego średnia wartość wynosiła 6,0%.

W naszej ocenie w 2025 r. wyniki finansowe branży będą się stabilizowały – stopa zysku brutto na poziomie średniej przedcovidowej – z ryzykiem ich nieznacznego pogorszenia.