Analizy sektorowe

W II połowie 2023 roku miało miejsce bardzo wyraźne ożywienie na rynku mieszkaniowym – w tym okresie na sześciu największych rynkach deweloperzy sprzedali dwa i pół razy więcej mieszkań niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Główną przyczyną skokowego wzrostu popytu na mieszkania było ożywienie akcji kredytowej w wyniku uruchomienia od lipca rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%.

W odpowiedzi na wzmożony popyt deweloperzy przyspieszyli uruchamianie nowych inwestycji – w II połowie 2023 roku rozpoczęli budowę 67 tys. mieszkań wobec 48 tys. w I połowie roku oraz 44 tys. w II połowie 2022 r. Zjawisko to utrzymuje się na początku 2024 roku – w styczniu i lutym liczba nowych budów wzrosła ponad dwukrotnie w porównaniu do tego samego okresu 2023 r.

Deweloperzy utrzymali w 2023 roku solidne wyniki finansowe. Stopa zysku brutto w branży deweloperskiej ukształtowała się na poziomie 13,6% i była niemal taka sama jak w roku poprzednim, gdy wynosiła 13,5%.

Po zakończeniu programu Bezpieczny Kredyt 2% i w oczekiwaniu nowy rządowy program kredyt mieszkaniowy #naStart, na początku 2024 roku widoczne jest spowolnienie sprzedaży mieszkań. W II połowie roku – po zaplanowanym na lipiec uruchomieniu kredytu #naStart – popyt na rynku mieszkaniowym najprawdopodobniej wzrośnie. Jednak wzrost sprzedaży mieszkań, m.in. ze względu na planowane kwartalne limity liczby kredytów preferencyjnych w ramach programu, będzie prawdopodobnie słabszy od odnotowanego w 2023 roku.

Według naszego szacunku wolumen transakcji najmu (popyt brutto) na rynku biurowym w 2023 r. ukształtował się na poziomie ok. 1,45 mln mkw., a więc wyniósł niemal tyle samo co rok wcześniej i jednocześnie ok. 25% więcej niż w pandemicznych latach 2020-21.

W 2023 r. na rynek dostarczone zostało ok. 400 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, przy czym nowa podaż skoncentrowana była w miastach regionalnych. Szacujemy, że na koniec 2023 r. w budowie pozostawało ok. 750 tys. mkw. powierzchni biurowej (wobec 670 tys. mkw. rok wcześniej oraz ok. 1,2 mln mkw. w l. 2020-21). Oznacza to, że w tym segmencie rynku nieruchomości aktywność deweloperska pozostaje na niskim poziomie.

W naszej ocenie w 2024 r. popyt brutto na powierzchnię biurową będzie zbliżony do notowanego w okresie ostatnich dwóch lat, a więc kształtował się będzie na poziomie ok. 1,4-1,5 mln mkw. Nadal pozostawał więc będzie nieco niższy niż przed pandemią.

W 2024 r. aktywność deweloperska na rynku biurowym pozostawała będzie na niskim poziomie - nowe inwestycje na dużą skalę nie są planowane. W efekcie podaż nowej powierzchni biurowej wprowadzanej na rynek będzie ograniczona, co będzie szczególnie wyraźnie widoczne na rynku warszawskim. Na rynkach regionalnych, po kilku latach wzrostów, oczekiwać możemy stabilizacji stopy pustostanów, natomiast na rynku warszawskim prawdopodobnie udział pustostanów będzie – podobnie jak w minionym roku – się zmniejszał.

W 2023 r. w sektorze budownictwa specjalistycznego utrzymuje się stabilna koniunktura. W ciągu pierwszych jedenastu miesięcy 2023 r. wzrost wartości produkcji w tym sektorze wyniósł 2,9% r/r. Wyniki finansowe sektora robót specjalistycznych cechuje duża stabilność. W l. 2018-22 stopa zysku brutto utrzymywała się nieprzerwanie w przedziale od 6% do 7,5% - średniorocznie 7,2%.

W naszej ocenie, w 2024 r. w sektorze spodziewać się należy niższej aktywności niż w 2023 r., przede wszystkim za sprawą ograniczenia aktywności w segmencie budownictwa infrastrukturalnego. Będzie to związane z zakończeniem w 2023 r. projektów inwestycyjnych współfinansowanych z Perspektywy Finansowej UE na l. 2014-2020 oraz osłabieniem aktywności inwestycyjnej po wiosennych wyborach samorządowych. Oczekiwane środki z KPO i nowej perspektywy UE zaczną silniej oddziaływać na inwestycje infrastrukturalne dopiero z początkiem 2025 r.

Przewidywane spowolnienie aktywności poskutkuje osłabieniem wyników finansowych branży. Ograniczenie strony przychodowej wynikać będzie z mniejszego popytu na usługi budownictwa specjalistycznego głównie w segmencie infrastruktury oraz będzie dodatkowo wzmacniane przez nadal hamujące tempo wzrostu cen produkcji budowlano-montażowej. W 2024 r. oczekiwane jest dalsze obniżenie dynamiki kosztów realizacji robót budowlanych, jednak koszty te obniżać się będą z ukształtowanego wcześniej wysokiego poziomu.

W I połowie 2023 r. popyt brutto na wynajem powierzchni magazynowych w Polsce wyniósł 1,95 mln mkw. i był niższy o prawie 40% r/r. Należy jednak zaznaczyć, że lata 2021-22 były okresem nadzwyczajnego postpandemicznego boomu na rynku magazynowym, a wielkość popytu w I połowie 2023 r. oznacza powrót do poziomu sprzed pandemii.

Na koniec I połowy 2023 r. w budowie było 2,1 mln mkw. powierzchni magazynowej. Oznacza to, że skala inwestycji, choć pozostaje wysoka, jest już znacznie mniejsza niż w okresie boomu z 2022 r., kiedy to w budowie było nawet 4,8 mln mkw. powierzchni. Udział pustostanów wyniósł natomiast w I połowie 2023 r. 6,6%.

W scenariuszu bazowym zakładamy, że po spadku w l. 2022-23, popyt na wynajem powierzchni magazynowych w l. 2024-25 ustabilizuje się w okolicach poziomu notowanego w 2023 r., z możliwością niewielkiego wzrostu, czyli popyt brutto ukształtuje się poniżej rekordowego poziomu z 2021 r. Stabilizację popytu na powierzchnię magazynową powinien wspierać wzrost dynamiki PKB, w tym wzrost dynamiki konsumpcji, umiarkowany wzrost zapasów zmniejszonych w 2023 r. oraz stopniowy wzrost dynamiki eksportu.

Spodziewamy się wyhamowania wzrostu udziału pustostanów na runku magazynowym w 2024 r. W nieco dłuższej perspektywie 2025 r., przy utrzymaniu zakładanego lekkiego wzrostu popytu na rynku magazynowym, udział powierzchni niewynajętej może ponownie się zmniejszać.

Wyniki finansowe branży w ostatnich latach poprawiają się, co jest szczególnie widoczne od 2021 r. W 2023 r. poprawa wyników utrzymuje się – w I półroczu stopa zysku brutto wyniosła 8,8% wobec 6,9% w tym samym okresie poprzedniego roku.

Lata 2021-22 to okres bardzo dynamicznego wzrostu przychodów branży – rocznie o ponad 30% w ujęciu nominalnym. Było to efektem wzrostu popytu związanego z postpandemicznym odbiciem inwestycyjnym, w tym wysokiej aktywności w segmencie budownictwa infrastrukturalnego. W I połowie 2023 r. przychody branży wzrosły nominalnie o blisko 6% r/r przy wzroście cen o 1,3% r/r. Oznacza to, że skala wzrostu aktywności w branży była już zdecydowanie mniejsza niż w latach 2021-22.

W 2024 r. oczekujemy wyraźnego spowolnienia dynamiki nakładów inwestycyjnych, które z punktu widzenia popytu na konstrukcje stalowe mają kluczowe znaczenie. Czynniki, które nie będą sprzyjały wysokiej aktywności w branży to: okresowe spowolnienie aktywności w sektorze budownictwa infrastrukturalnego, aktywność inwestycyjna na rynku magazynowym wyraźnie poniżej szczytu z lat 2021-22, utrzymujące się słabe nastroje inwestycyjne w przemyśle oraz słaba koniunktura gospodarcza w Unii Europejskiej.

Czynniki popytowe stwarzać będą coraz silniejszą negatywną presję na wyniki finansowe branży. Może to być bardziej widoczne od 2024 r. Słabnący popyt na wyroby stalowe utrwali najpewniej tendencję spadku ich cen.

W 2023 r. odwiedzalność w galeriach handlowych utrzymuje się na wyższym poziomie niż w tych samych miesiącach poprzedniego roku – w II kw. liczba odwiedzających była średnio o 3,5% wyższa niż w analogicznym okresie 2022 r. i wyższa niż przed pandemią, gdyż w 2022 r. odwiedzalność wróciła do poziomu z 2019 r. Pomimo wyraźnego wzrostu odwiedzalności realne obroty w galeriach pozostają niższe niż przed pandemią.

Według danych Colliers, w I połowie 2023 r. na rynek trafiło blisko 150 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego 70% zlokalizowane było w parkach handlowych. Nowa podaż skoncentrowana jest obecnie przede wszystkim w małych miastach.

Na koniec czerwca 2023 r. udział powierzchni niewynajętej w centrach handlowych w 8 największych metropoliach wynosił 3,5% wobec 4,7% w tym samym okresie poprzedniego roku. Pustostanów jest obecnie nawet mniej niż tuż przed wybuchem pandemii.

Według danych PRCH, do końca 2025 r. zasób dostępnej powierzchni powiększy się o ok. 9% wobec obecnego stanu - na rynek trafi ponad 1,2 mln mkw. powierzchni handlowej w obiektach powyżej 2 tys. mkw. Do końca 2025 r. na rynek wprowadzone zostanie ponad 920 tys. mkw. powierzchni w formacie małych obiektów od 2 do 20 tys. mkw. Stanowić one będą 73% całkowitej nowootwartej w tym czasie powierzchni handlowej. Będą to głównie parki handlowe zlokalizowane w małych miastach.

Dzięki wyraźnej poprawie wyników w II poł. 2022 r., na koniec 2022 r. sektor obiektów sportowych uzyskał dodatnią rentowność brutto na poziomie 1,1%. Dodatnia rentowność brutto w tym sektorze odnotowana została po raz pierwszy w ciągu ostatnich 15 lat. W latach 2015-19, a więc w ostatnich pięciu latach przed pandemią, stopa zysku brutto wynosiła średnio -11,8%. W I połowie 2023 r. sektor jeszcze wyraźniej poprawił swoje wyniki finansowe – stopa zysku brutto wyniosła 9,1%.

Dodatnia rentowność sektora obiektów sportowych to wyłącznie zasługa obiektów działających w sektorze prywatnym – w tej grupie firm rentowność brutto w 2022 r. wyniosła bowiem +6,9%. Obiekty z sektora publicznego wciąż generowały straty – rentowność brutto wyniosła w tej grupie -15,2%.

Udział firm rentownych wśród wszystkich firm działających w sektorze pozostaje na niskim poziomie. W 2022 r. tylko 29% firm generowało zyski. Także pod tym względem sytuacja jest lepsza w sektorze prywatnym – w 2022 r. w tej grupie ponad połowa (52%) firm była rentowna, podczas gdy w sektorze publicznym dodatni wynik finansowy zanotowało jedynie 20% firm.

W naszej ocenie, widoczna od półtora roku poprawa sytuacji finansowej sektora obiektów sportowych utrzyma się, w dalszym ciągu głównie za sprawą obiektów działających w ramach sektora prywatnego. W grupie obiektów prywatnych w l. 2023-24 spodziewamy się utrzymania wyraźnej wysokiej dodatniej rentowności brutto.

W 2022 r. w sektorze turystycznym miał miejsce bardzo wyraźny wzrost aktywności – z noclegów w hotelach skorzystało 27,2 mln turystów (wzrost o 64% r/r), którym udzielono 55,2 mln noclegów (wzrost o 58,2% r/r). Był to efekt powrotu ruchu turystycznego do normalności po zakończeniu epidemii COVID-19 – liczba turystów korzystających z hoteli w 2022 r. była dokładnie taka sama jak w 2019 r. Początek 2023 r. to okres dalszego wzrostu aktywności w turystyce.

W 2022 r. wyniki finansowe branży hotelowej, po dwóch bardzo słabych latach pandemicznych, wyraźnie się poprawiły – wynik finansowy brutto wyniósł ponad 1,2 mld zł i był najwyższy w historii. W 2022 r. wskaźniki rentowności w branży hotelowej powróciły do poziomów sprzed pandemii. Wskaźnik rentowności brutto wyniósł 11,3% (vs. 11,7% w 2019 r.).

W naszej ocenie, w l. 2023-24 w sektorze hotelowym utrzymają się dobre wyniki finansowe. Przemawiają za tym korzystne perspektywy popytowe (odbudowa ruchu turystycznego, wzrost w segmencie MICE) przy jednoczesnym wygasaniu negatywnych efektów kosztowych.

W 2023 r. spodziewamy się stopniowego wzrostu aktywności inwestycyjnej w sektorze hotelowym – zakończenie pandemii, odbudowa ruchu turystycznego, a także wyraźne spowolnienie wzrostu kosztów budowy będą głównymi czynnikami skłaniającymi inwestorów do intensyfikacji procesów inwestycyjnych na rynku hotelowym.

Sektor restauracyjny bardzo szybko odbudował się po pandemicznym kryzysie. Według danych GUS, na koniec 2021 r. działało w Polsce 21,2 tys. restauracji (wzrost o prawie 20% r/r) oraz 19,4 tys. barów (wzrost o prawie 13% r/r). Liczba restauracji na koniec 2021 r. była o ponad 1,2 tys. wyższa niż przed pandemią i jednocześnie najwyższa w historii.

Po pandemicznym załamaniu w 2020 r., w latach 2021-22 branża odnotowała bardzo wyraźną poprawę wyników finansowych. W 2022 r. zarówno wartość wypracowanego wyniku brutto, jak i wskaźniki rentowności były lepsze niż przed pandemią. Stopa zysku brutto w sektorze restauracyjnym ukształtowała się na poziomie 9,2%, co było najlepszym wynikiem w ciągu ostatnich kilkunastu lat.

W scenariuszu bazowym przewidujemy, że w perspektywie lat 2023-24 popyt na usługi restauracyjne będzie się umiarkowanie zwiększał. Będzie to głównie efekt przyspieszenia dynamiki popytu konsumpcyjnego za sprawą rosnących dochodów realnych przy malejącej inflacji.

Od strony kosztowej czynnikiem wpływającym pozytywnie na wyniki finansowe restauracji w 2023 r. będą kształtujące się na obniżonym poziomie ceny żywności. Tendencja ta jest obecnie bardzo wyraźnie widoczna na rynkach hurtowych w przypadku części produktów żywnościowych. Jednocześnie niepewność co do kształtowania się cen żywności wynikająca z wpływu czynników pogodowych jest stałym elementem scenariuszy prognostycznych dla rynku żywności.

W branży wznoszenia budynków trwa obecnie wyraźne osłabienie koniunktury, w I kw. 2023 r. produkcja w tym obszarze była niższa o 6,4% r/r wobec wzrostu o blisko 12% w całym 2022 r. To przede wszystkim wynik pogorszenia aktywności w segmencie mieszkaniowym po boomie z okresu 2021 - I poł. 2022.

W trakcie 2022 r. inwestorzy znacząco ograniczyli liczbę nowych projektów mieszkaniowych. W 2022 r. rozpoczęto budowę 200 tys. mieszkań - nie tylko o ponad 1/3 mniej wobec rekordowego poziomu z 2021 r. (277 tys.), ale także mniej od średniej z lat 2017-20 na poziomie 220 tys. mieszkań. W I kw. 2023 r. trend spadkowy był kontynuowany (- 27% r/r).

Rok 2022 był w branży budowy budynków rekordowy pod względem wyniku finansowego – wynik brutto wyniósł ponad 7,4 mld zł wobec 5,3 mld zł w 2021 r. oraz średniej z l. 2017-2021 na poziomie 3,6 mld zł. W 2022 r. stopa zysku brutto wyniosła 10% wobec średniej z lat 2017-21 na poziomie 6,4%.

Wyniki finansowe firm z branży budowy budynków w 2023 r. prawdopodobnie będą słabsze od ubiegłorocznych rekordowych wyników. Zmniejszenie aktywności w branży będzie negatywnie oddziaływało na przychody, podobnie jak wyraźnie zmniejszająca się dynamika cen usług budowlanych. Zjawiska te będą łagodzone przez mniejszą dynamikę kosztów, jednak prawdopodobnie w skali niewystarczającej do utrzymania ubiegłorocznych wyników finansowych.

Koniunktura w branży wykonywania instalacji elektrycznych jest ściśle powiązana z poziomem aktywności w sektorze budowlanym, a szczególnie w segmencie budowy budynków, w którym aktualnie ma miejsce wyraźne spowolnienie aktywności.

Ważnym obszarem, który istotnie wpływa na sytuację części firm działających w branży wykonywania instalacji elektrycznych jest dynamicznie rozwijający się rynek instalacji fotowoltaicznych. W efekcie zmian regulacyjnych, w IV kw. 2021 r. oraz w I kw. 2022 r. powstała rekordowa liczba nowych mikroinstalacji fotowoltaicznych – zainstalowano ich bowiem odpowiednio 141 tys. oraz 153 tys.

Perspektywy rozwoju fotowoltaiki są korzystne, choć rynek poszukiwał będzie w najbliższych latach nowego punktu równowagi w zakresie nowych instalacji PV na poziomie niższym niż w l. 2020-21, a więc jeszcze przed boomem. Zakładamy, że kwartalna liczba nowych instalacji PV w l. 2023-24 wyniesie średnio 40-50 tys.Głównym czynnikiem, który w najbliższym czasie pozytywnie wpływał będzie na popyt na instalacje PV są i będą rosnące ceny energii elektrycznej.

Barierą dla rozwoju fotowoltaiki jest nieodpowiedni stan infrastruktury sieci elektroenergetycznej, który utrudnia przyłączanie do sieci źródeł PV – problem ten dotyczy jednak na razie przede wszystkim dużych farm fotowoltaicznych. Problemem jest też niedostateczna elastyczność systemu energetycznego, wynikająca przede wszystkim ze zbyt małej ilości magazynów energii – skutkiem są okresowe redukcje mocy ze źródeł OZE.

W drugiej połowie 2022 r. w Polsce miał miejsce ponad 10-procentowy spadek produkcji cementu. Dobre wyniki w pierwszej połowie roku sprawiły jednak, że cały 2022 r. zamknął się spadkiem produkcji jedynie o 2% r/r.Spadek produkcji cementu w II poł. 2022 r. ma swoje podłoże w słabnącej koniunkturze w sektorze budowlanym, które bardzo wyraźnie uwidoczniło się w tym okresie.

Od kilku lat ma miejsce poprawa wyników finansowych branży cementowej. Wynik brutto wyniósł w 2022 r. ponad 1,9 mld zł wobec 1,7 mld zł rok wcześniej oraz 0,9 mld zł w 2018 r.Stopa zysku brutto w 2022 r. wyniosła 18,2% wobec 20% rok wcześniej oraz wobec średniej z l. 2018-21 na poziomie 17,4%.Wszystkie przedsiębiorstwa działające w sektorze są rentowne – od 2018 r. każda cementownia notuje dodatni wynik finansowy.

W naszej ocenie na rynku cementu w 2023 r. utrzymywał się będzie niższy popyt niż w latach ubiegłych – będzie to drugi z rzędu rok, w którym krajowa produkcja cementu zmniejszy się za sprawą utrzymującej się słabej koniunktury w sektorze budowlanym.

W 2023 r. możliwe jest pogorszenie wyników finansowych w przemyśle cementowym, choć sytuacja finansowa branży pozostanie bardzo dobra.  Kluczową przyczyną osłabienia wyników finansowych cementowni będzie wzrost kosztów produkcji przy jednocześnie ograniczonych barierą popytową możliwościach dalszego podnoszenia cen przez producentów.

Wolumen transakcji najmu na polskim rynku biurowym wyniósł w 2022 r. prawie 1,5 mln mkw., co oznacza, że był wyższy niż rok wcześniej o 260 tys. mkw. Jednocześnie popyt był jedynie o 100 tys. mkw. niższy niż w 2019 r., czyli przed wybuchem pandemii.

W naszej ocenie, nie oznacza to jednak trwałej poprawy sytuacji na rynku najmu powierzchni biurowych. Sądzimy, że wysoki wolumen transakcji najmu był częściowo efektem kumulacji odłożonych w okresie pandemii decyzji najemców o wynajmie powierzchni.

W 2022 r. nowa podaż w większości skumulowana była w miastach regionalnych. Inwestorzy wprowadzili tam na rynek ponad 400 tys. mkw. powierzchni biurowych. Nowa podaż w Warszawie była o połowę mniejsza i wyniosła niecałe 240 tys. mkw.W segmencie nieruchomości biurowych utrzymuje się niska aktywność deweloperska i w perspektywie lat 2023-24 będzie taka pozostawała.

Według naszego szacunku, na koniec 2022 r. w budowie pozostawało ok. 670 tys. mkw. powierzchni biurowej, wobec ok. 1,2 mln mkw. w l. 2020-21.

Utrzymuje się podwyższony poziom pustostanów. W Warszawie na koniec 2022 r. do wynajęcia było 726 tys. mkw. powierzchni, co jest tożsame ze stopą pustostanów na poziomie 11,6%. W ośmiu miastach regionalnych dostępnych było natomiast do wynajęcia od zaraz 985 tys. mkw. powierzchni biurowej, co oznacza stopę pustostanów w wysokości 15,3%.

W ciągu ostatniego roku przybyło 5 mln mkw. zasobów magazynowych – jest to najwyższy notowany dotąd roczny przyrost powierzchni. Oznacza to, że w 2022 r. wielkość zasobów magazynowych w Polsce wzrosła o ponad 20%. Szacujemy, że w całym 2022 r. wielkość popytu brutto na rynku magazynowym wyniosła ok. 6 mln mkw. wobec 7 mln mkw. rok wcześniej. Trzeba jednak podkreślić, że rok 2021 był na rynku magazynów rekordowy (wzrost popytu brutto o ponad 40% r/r), a szacowana przez nas wielkość popytu brutto w 2022 r. będzie drugim najlepszym wynikiem w historii. Po rekordowym spadku udziału pustostanów w I kw. 2022 r. do poziomu 3,1%, w kolejnych kwartałach współczynnik ten nieznacznie się zwiększał. Szacujemy, że na koniec ubiegłego roku pustostany stanowiły ok. 5% dostępnych powierzchni. W naszej ocenie, spowolnienie popytu na rynku magazynowym w połączeniu ze wciąż dużym napływem nowych zasobów skutkowała będzie wzrostem współczynnika pustostanów. Wzrost udziału powierzchni niewynajętej nie powinien być jednak na tyle znaczący, aby istotnie odmienić dotychczasową dobrą sytuację właścicieli powierzchni. Rynek magazynowy w Polsce ma w długim okresie korzystne perspektywy rozwoju. Zaprezentowany scenariusz nieco słabszego popytu na rynku magazynowym ma charakter krótkookresowy i nie oznacza utrwalenia się spadków w dłuższym okresie.

Rynek deweloperski od początku 2022 r. znajduje się w fazie bardzo wyraźnego spadku popytu. Według danych firmy JLL, liczba mieszkań sprzedanych przez deweloperów w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2022 r. na sześciu największych rynkach mieszkaniowych wyniosła zaledwie 26 tys. wobec 54 tys. w tym samym okresie poprzedniego roku. Mimo to, w pierwszych trzech kwartałach 2022 r. branża deweloperska, podobnie jak w 2021 r., wypracowała rekordowe zyski. Dobre wyniki finansowe to w dużej mierze efekt mocnej sprzedaży mieszkań po wysokich cenach mieszkań budowanych jeszcze w okresie przed wzrostem kosztów budowy. W scenariuszu bazowym zakładamy, że trudna sytuacja popytowa na rynku mieszkaniowym utrzyma się w 2023 r. Zgodnie ze specyfiką branży malejący popyt na mieszkania z opóźnieniem znajdzie negatywne odzwierciedlenie w wynikach finansowych branży deweloperskiej w 2023 r. Mieszkania budowane w l. 2021-22 były w zdecydowanej większości sprzedane przez deweloperów na początku 2021 r. lub jeszcze w 2020 r. – ich ceny nie mogły wówczas uwzględniać spektakularnego i nieoczekiwanego wzrostu kosztów budowy. Wynik na finansowy sprzedaży tych mieszkań uwidoczni się w sprawozdaniach finansowych spółek deweloperskich w l. 2023-24 i będzie znacznie słabszy niż w latach poprzednich.

Galerie handlowe nie odczuwają już bezpośrednio kryzysu pandemicznego - dane Polskiej Rady Centrów Handlowych wskazują, że w I poł. 2022 r. odwiedzalność centrów handlowych powróciła w okolice odwiedzalności z I poł. 2019 r., a więc sprzed pandemii. Spuścizna pandemii w postaci zmiany zachowań konsumentów, m.in. więcej zakupów przez internet, ma jednak negatywny wpływ na poziom obrotów w galeriach. Na koniec czerwca 2022 r. udział powierzchni niewynajętej w centrach handlowych w 8 największych metropoliach wynosił 4,6% wobec 5,3% w tym samym okresie poprzedniego roku. Niski i zmniejszający się udział pustostanów to efekt powrotu klientów do galerii handlowych, niskiej podaży nowych obiektów oraz wprowadzania na rynek głównie małych obiektów oferujących najemcom lokale o mniejszej powierzchni. W scenariuszu bazowym oczekujemy stabilizacji odwiedzalności galerii handlowych na bieżącym poziomie, tj. w okolicach wartości notowanych przed pandemią (tj. w 2019 r.). W naszej ocenie, w perspektywie końca 2023 r. nie będzie warunków sprzyjających szybszemu zwiększaniu aktywności w sektorze galerii handlowych z uwagi na: pogorszenie koniunktury makroekonomicznej, spadek dochodów realnych, ograniczenie wydatków na usługi, konkurencję ze strony małych obiektów (centra convenience, dyskonty), postępujący rozwój e-handlu.

W I poł. 2022 r. pod względem liczby obsłużonych turystów oraz pod względem liczby udzielonych im noclegów sektor hotelowy powrócił do stanu sprzed epidemii. Na poziomie sprzed epidemii jest obecnie także stopień wykorzystanie miejsc noclegowych w hotelach – w I poł. 2022 r. wyniósł blisko 40%. W II poł. 2021 r. zakończył się półtoraroczny okres, w którym branża hotelowa generowała straty finansowe – skumulowana strata brutto od I poł. 2020 r. do I poł. 2021 r. przekroczyła 1,5 mld zł. W II poł. 2021 r. branża ponownie zaczęła generować zyski – dodatni wynik finansowy brutto wyniósł prawie 540 mln zł. W scenariuszu bazowym przewidujemy, że w perspektywie średniookresowej (2 lata) popyt na usługi hotelowe będzie stopniowo wzrastał, podobnie jak to miało miejsce przed pandemią, jednak tempo tego wzrostu będzie umiarkowane. Głównymi czynnikami wspierającymi wzrost popytu będzie powrót do przedpandemicznego rytmu wyjazdów turystycznych oraz odbudowa popytu w segmencie biznesowym (konferencje, wyjazdy firmowe, szkolenia, targi). Z kolei koniunkturze w hotelarstwie nie sprzyjały będą uwarunkowania makroekonomiczne (spadek dochodów realnych, inflacja, spowolnienie wzrostu gospodarczego). Ponadto zjawiskiem negatywnym dla sektora będzie utrzymująca się stosunkowo niska liczba turystów zagranicznych.

Na krajowym rynku najmu powierzchni biurowych w I poł. 2022 r. widoczne było odradzanie się popytu po pandemicznym spadku. Częściowo wynika to jednak z kumulacji odłożonego w czasie pandemii popytu i w naszej ocenie, w perspektywie średniookresowej, nie będzie oznaczać utrwalenia się popytu na poziomie sprzed pandemii. Popyt, w perspektywie co najmniej najbliższych dwóch lat, pozostawał będzie pod wpływem negatywnych czynników, zarówno strukturalnych: utrwalenia pracy hybrydowej, renegocjacji obowiązujących umów, wzrostu udziału podnajmu, jak i cyklicznych: niekorzystnej koniunktury makroekonomicznej, ogólnej niepewności gospodarczej. Aktywność budowlana deweloperów jest obecnie najniższa od 2011 r. - na koniec I poł. 2022 r. w budowie znajdowało się 780 tys. mkw. powierzchni biurowej. Wyjątek stanowią Wrocław i Kraków, gdzie w budowie jest odpowiednio 15% i 10% istniejących w tych miastach zasobów. W scenariuszu bazowym zakładamy, że w perspektywie końca 2023 r. wolumen niewykorzystanej powierzchni do wynajęcia będzie utrzymywał się na podwyższonym poziomie – wyraźnie powyżej średniej z okresu przed epidemią. Na rynkach regionalnych możliwy jest nieznaczny wzrost udziału pustostanów, z kolei w Warszawie, z uwagi na ograniczoną podaż udział pustostanów może się zmniejszać.

Na koniec I kw. 2022 r. łączne zasoby powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły rekordowy poziom 25 mln m2. Według danych Colliers, w pierwszych trzech miesiącach roku na rynek dostarczono prawie 1,3 mln m2 nowej powierzchni, co jest największym kwartalnym przyrostem w historii. Ten dynamiczny przyrost powierzchni jest odpowiedzią na utrzymujący się wysoki popyt ze strony najemców. Popyt netto, czyli bez uwzględniania odnowień obowiązujących wcześniej umów, wyniósł w 2021 r. 5,4 mln m2, tj. wzrósł o 50% r/r. Na koniec I kw. 2022 r. w budowie było 4,8 mln m2 powierzchni – jest to historyczny rekord na krajowym rynku magazynowym. W II połowie 2022 r., a także w 2023 r. przewidujemy osłabienie tempa wzrostu popytu na wynajem powierzchni magazynowych, czego zasadniczą przyczyną będzie spowolnienie wzrostu gospodarczego w Polsce. Ograniczenie wzrostu popytu na rynku magazynowym będzie w szczególności spowodowane osłabieniem koniunktury w branży e-commerce. Przewidywane spowolnienie popytu na rynku powierzchni magazynowych będzie miało miejsce w czasie, w którym na rynek trafi rekordowo duża ilość nowej powierzchni. Efektem najprawdopodobniej będzie wzrost współczynnika pustostanów. Dodatkowym czynnikiem ryzyka jest duży udział powierzchni budowanej spekulacyjnie, czyli bez podpisanej wcześniej umowy z najemcą.

W 2021 r. deweloperzy odnotowali bardzo dobre wyniki finansowe – zysk brutto wyniósł 3,5 mld zł wobec średniej z czterech poprzednich lat na poziomie 1,4 mld zł. Stopa zysku brutto wyniosła 17,7% i w ostatnim 15-leciu była wyższa jedynie raz – w 2015 r. W I kw. 2022 r. na rynku mieszkaniowym popyt bardzo wyraźne wyhamował. Widoczne jest również ograniczenie aktywności inwestycyjnej na rynku mieszkaniowym przejawiające się w spadku liczby mieszkań, których budowę rozpoczynają deweloperzy. W scenariuszu bazowym zakładamy, że w II poł. 2022 r. spadek sprzedaży mieszkań nieco wyhamuje i wynosić będzie ok. 20-30% r/r. W efekcie, sprzedaż w 2022 r. ukształtuje się na poziomie ok. 30% poniżej jej średniego poziomu z l. 2020-21. Roczny poziom sprzedaży będzie zbliżony do poziomu z l. 2014-15. Głównym powodem oczekiwanego dalszego spadku popytu na mieszkania będzie bariera finansowa, przejawiająca się przede wszystkim w dalszym pogarszaniu się zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań oraz wynikającym z tego spadku dostępności kredytów hipotecznych. Malejący popyt na mieszkania znajdzie negatywne odzwierciedlenie w wynikach finansowych branży deweloperskiej, jednak z uwagi na specyficzne dla tej branży, opóźnienie wyników finansowych względem sytuacji rynkowej, wyraźnego pogorszenia wyników finansowych firm deweloperskich oczekiwać można najwcześniej w I poł. 2023 r.

Branża hurtowej sprzedaży materiałów budowlanych weszła w 2022 rok w bardzo dobrej kondycji finansowej. Wynik finansowy brutto w 2021 r. wyniósł rekordowe 3,4 mld zł, co oznacza jego podwojenie w stosunku do średniego poziomu z dwóch poprzednich lat. Z kolei rentowność brutto wyniosła 6,8%, wobec średniej z dwóch poprzednich lat na poziomie 4,6%. Branża cechuje się bardzo wysokim odsetkiem firm rentownych – w 2021 r. wyniósł on prawie 96%. Bardzo dobre wyniki finansowe branży są w dużej mierze zasługą niespotykanego wcześniej wzrostu cen materiałów budowlanych, w warunkach ich ograniczonej podaży, przy jednoczesnym silnym wzroście popytu. W wyniku oczekiwanego przez nas ograniczenia popytu w budownictwie presja na wzrost cen materiałów powinna zelżeć, ale wyzwania po stronie podażowej zapewne nie doprowadzą do znaczącej przewagi podaży nad popytem, co ogranicza ryzyko gwałtownego spadku cen. Z drugiej strony, fakt budowania bieżących zapasów przy wyższych cenach i normalizowanie się popytu oznacza mniejszą przestrzeń do utrzymywania wysokiej marży przez hurtowników. Spowolnienie aktywności w budownictwie w II poł. 2022 r. znajdzie odzwierciedlenie w postaci niższego tempa wzrostu przychodów w branży i niższych poziomów rentowności. Biorąc jednak pod uwagę wysoki poziom bufora finansowego wypracowanego w 2021 r., a także wyniki z lat ubiegłych można założyć, że kondycja finansowa hurtowni budowlanych, choć pogorszy się, to pozostanie dobra.

Branża budowy budynków weszła w 2022 r. w bardzo dobrej kondycji finansowej. Stopa rentowności brutto za 2021 r. wyniosła 8,5% wobec średniej z trzech poprzednich lat na poziomie 6,5%. Branża wypracowała bardzo dobre wyniki finansowe pomimo znaczącego wzrostu kosztów prowadzenia działalności budowlanej. Wzrost kosztów działalności firmy rekompensowały sobie poprzez podnoszenie cen swoich usług. W grudniu 2021 r. ceny produkcji budowlano-montażowej w segmencie wznoszenia budynków były wyższe o 7,8% r/r, natomiast w marcu 2022 r. wzrost ten wyniósł 10,8% r/r. W scenariuszu bazowym zakładamy, że w najbliższych kwartałach branża budowy budynków doświadczy spowolnienia aktywności i z czasem pogorszenia sytuacji ekonomiczno-finansowej głównie za sprawą spowolnienia w segmencie mieszkaniowym. Słabsza aktywność gospodarcza w Polsce a także w Europie, jako pokłosie wojny w Ukrainie, wraz zaostrzeniem warunków finansowania na rynku międzynarodowym przyniesie także osłabienie popytu inwestorów w niektórych segmentach budynków niemieszkalnych, przede wszystkim biurowych i handlowych. Główne czynniki ryzyka w branży budowy budynków związane są z możliwym wyraźnym osłabieniem aktywności gospodarczej w Europie, a w dalszej kolejności także w Polsce, pogarszającymi się warunkami finansowania inwestycji oraz z niepewnością co do rozwoju sytuacji geopolitycznej.

Działalność obiektów sportowych jest branżą, którą cechuje zła sytuacja finansowa. W l. 2014 – 2019, branża jako całość generowała straty, wyjątkiem był 2016 r., kiedy wypracowała dodatnią rentowność brutto. Jednocześnie należy zaznaczyć, że branża nie jest jednolita – w normalnych warunkach ok. 30% podmiotów w niej działających notuje dodatnią rentowność. Pandemia COVID-19 spowodowała znaczące pogorszenie sytuacji finansowej podmiotów z branży. W epidemicznym 2020 r. przychody spadły o 15%, strata brutto wyniosła 161 mln zł, a stopa rentowności brutto ukształtowała się na poziomie -29,4%. W 2020 r. rentowna była zaledwie jedna na dziesięć firm działających w branży. Ze sporym prawdopodobieństwem w 2022 r. sytuacja finansowa obiektów sportowych pozostanie trudna. W nowy rok branża weszła z obostrzeniami aktywności, fala zakażeń w I kw. zapewne przyczyni się do okresowego spadku popytu na usługi obiektów sportowych. Dodatkowo w 2022 r. obiekty sportowe borykać się będą z wyższymi kosztami działalności (energia elektryczna, gaz). Po zakończeniu pandemii lub w okresach mniejszej liczby zachorowań i mniejszych ograniczeń, najlepsze podmioty działające w branży powinny powrócić do generowania dodatniego wyniku finansowego.

Sektor galerii handlowych został bardzo poważnie dotknięty przez epidemię koronawirusa. W ramach rządowych restrykcji mających na celu ograniczanie rozwoju epidemii działalność galerii handlowych była czterokrotnie poważnie ograniczana. Konsekwencją spadku odwiedzalności w galeriach handlowych był spadek obrotów najemców lokali handlowych i usługowych. Według PRCH, spadek przychodów najemców w I poł. 2021 r. w stosunku do tego samego okresu 2019 r. wyniósł 34%. W bazowym scenariuszu zakładamy, że skumulowany ruch w galeriach handlowych w 2022 r. będzie nieco niższy niż w przedpandemicznym 2019 r., przy czym w okresach mniejszej ilości zachorowań (miesiące letnie) odwiedzalność powróci do poziomu sprzed epidemii. Oczekujemy, że trend zyskiwania na popularności centrów typu convenience, parków handlowych utrzyma się. Jednocześnie oczekujemy odbudowywania pozycji rynkowej przez tradycyjne galerie handlowe, przede wszystkim średnie i duże obiekty. Oceniamy, że sytuacja finansowa właścicieli galerii pozostawać będzie znacząco gorsza niż przed epidemią. W wielu przypadkach czynsze efektywne w galeriach handlowych są obecnie niższe, co jest m.in. konsekwencją negocjacji prowadzonych w 2020 r. z największymi najemcami.

Epidemia koronawirusa wstrzymała przedpandemiczny dynamiczny rozwój rynku powierzchni biurowych w Polsce. Przejście wielu firm na pracę zdalną, a w późniejszym okresie na model hybrydowy, znacząco ograniczyło zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. W I poł. 2021 r. podaż nowej powierzchni biurowej w Warszawie znacznie wzrosła i wyniosła ponad 226 tys. mkw. – wobec 107 tys. mkw. w tym samym okresie 2020 r. Był to efekt dokańczania inwestycji rozpoczętych przed pandemią. Z kolei na 8 głównych rynkach regionalnych w I poł. 2021 r. przyrost podaży powierzchni biurowej obniżył się. Oddano tam do użytkowania 126 tys. mkw. powierzchni, wobec 176 tys. mkw. w I poł. 2020 r. W naszej ocenie sytuacja na rynku powierzchni biurowej powodowała będzie presję na obniżenie czynszów. Głównym czynnikiem ryzyka dla rynku powierzchni biurowych w stosunku do bazowego scenariusza, podobnie jak w innych segmentach nieruchomości komercyjnych, jest niekorzystny scenariusz rozwoju epidemii.

Na mieszkaniowym rynku pierwotnym obserwowany jest obecnie wysoki popyt i niedostateczna w stosunku do popytu podaż mieszkań. Mniejsza podaż mieszkań to głównie efekt wstrzymania realizacji części inwestycji przez deweloperów na początku pandemii oraz nasilonych przez pandemię problemów z uzyskiwaniem przez deweloperów pozwoleń na budowę i innych wymaganych dokumentów (wpisy sądowe do ewidencji gruntów i budynków, decyzje środowiskowe). W najbliższym czasie oczekujemy wzrostu podaży mieszkań, który zmniejszał będzie utrzymującą się od kilku kwartałów nierównowagę na pierwotnym rynku mieszkaniowym, jednak nadal utrzymywała się będzie przewaga popytu nad podażą mieszkań. Zakładamy, że w 2022 r. utrzyma się wysoki poziom sprzedaży mieszkań – w okolicach wyników z lat 2018-19. Utrzymujący się wysoki popyt będzie stymulował dalszy wzrost cen mieszkań, choć jego dynamika powinna się obniżyć w trakcie 2022 r. W scenariuszu bazowym zakładamy dalszy wzrost kosztów realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Rynek powierzchni magazynowych został dotknięty negatywnymi skutkami epidemii COVID-19 w niewielkim stopniu. Po ponad roku trwania pandemii, można stwierdzić, że spośród wszystkich segmentów rynku nieruchomości (mieszkaniowe, hotelowe, biurowe, handlowe) jej skutki są w tym przypadku najmniej dotkliwe. Choć pandemia spowolniła przyrost powierzchni magazynowych jednak wciąż pozostaje on wysoki i zdecydowanie najwyższy spośród wszystkich segmentów rynku nieruchomości. W 2020 r. zasoby powierzchni magazynowych powiększyły się o 2,0 mln m² (wobec przyrostu o 2,8 mln m² w 2019 r.)  i na koniec roku wynosiły 20,6 mln m². Na rynku magazynowym wciąż utrzymuje się duża aktywność deweloperów. Na koniec I kw. 2021 r. w budowie pozostawało 2,5 mln m² powierzchni.

W scenariuszu bazowym zakładamy, że w perspektywie lat 2021-22 na rynku magazynowym utrzymywała się będzie dobra koniunktura, co znajdzie odzwierciedlenie w utrzymującym się wysokim zapotrzebowaniu na nową powierzchnię. Oceniamy, że utrzymywało się będzie duże zapotrzebowanie na mniejsze obiekty magazynowe ulokowane w pobliżu lub na terenach dużych aglomeracji, wykorzystywane przede wszystkim przez firmy handlowe z sektora e-commerce.

Sektor hotelowy jest jednym z najbardziej dotkniętych negatywnymi skutkami pandemii koronawirusa. To wyniki administracyjnego ograniczenia działalności obiektów hotelowych oraz drastycznego zmniejszenia ruchu turystycznego, zarówno krajowego jak i międzynarodowego. Według danych GUS, w 2020 r. we wszystkich turystycznych obiektach noclegowych zatrzymało się 17,8 mln turystów, co stanowi niemal dokładnie połowę liczby turystów z roku poprzedniego.  Spadek aktywności w zasadzie do poziomu zerowego dotknął również bardzo ważny segment rynku hotelowego, tzw. segment MICE, a więc związany z organizacją różnego rodzaju targów, konferencji, wyjazdów firmowych, szkoleń itp. W 2020 r., po wielu latach nieprzerwanego wzrostu, odnotowany został spadek liczby obiektów noclegowych (o 8,5% r/r)  i oferowanych w tych obiektach miejsc noclegowych (o 6,1% r/r).

W scenariuszu bazowym, po opanowaniu epidemii zakładamy szybkie odradzenie się popytu na usługi hotelowe w segmencie krajowych podróży/wyjazdów turystycznych. Czynnikiem wzmacniającym popyt na usługi hotelowe pozostawać będzie mniejsza skłonność do wyjazdów zagranicznych. Zakładamy, że utrzymywał się będzie słaby popyt na usługi hotelowe w Polsce ze strony turystów zagranicznych. Wolno odradzał się będzie także segment MICE.

Sytuacja na rynku stali jest mocno związana z koniunkturą gospodarczą, w tym m.in. w sektorze budowlanym. W scenariuszu bazowym zakładamy, że po spadku w l. 2019-20, w bieżącym roku zużycie stali w Polsce wzrośnie o kilka procent. „Postpandemiczny” wzrost będzie wynikał z popytu zgłaszanego przez budownictwo (m.in. w obszarze inwestycji infrastrukturalnych) oraz relatywnie silnego popytu wybranych sekcji przemysłowych.

Strukturalne ryzyka mogą ograniczać zgłaszany popyt przez niektóre sekcje przemysłu (np. sektor motoryzacyjny). Rosnące koszty zakupu praw do emisji CO2, zwiększające się koszty energii elektrycznej oraz rosnące ceny koksu skutkować będą w 2021 r. wzrostem kosztów produkcji stali i wyrobów stalowych u producentów. Niemniej konkurencja wśród producentów stali powinna zmniejszyć presję na dalszy wzrost cen produktów gotowych.

Sektor restauracyjny należy do działalności w największym stopniu dotkniętych negatywnymi skutkami pandemii koronawirusa. Od początku epidemii działalność restauracji i innych punktów gastronomicznych została w sposób administracyjny bardzo poważnie ograniczona. Izba Gospodarcza Gastronomii Polskiej podała, że do września 2020 r. (a więc po pół roku epidemii) upadłość z powodu lockdownu ogłosiło 7-8 tys. placówek gastronomicznych, a w kwietniu-maju 2021 r. bilans ten będzie wynosił już 15 tys. placówek. Oznaczałoby to, że nieco ponad rok epidemii zredukowałby liczbę działających w Polsce lokali gastronomicznych o ok. 20%.

Skutkiem pandemii jest drastyczne pogorszenie wyników finansowych w sektorze. W firmach zatrudniających pow. 9 pracowników przychody w 2020 r. obniżyły się o ok. 20% r/r, rentowność brutto obniżyła się z ok. 7% do -0,9%, zaś udział firm rentownych zmniejszył się z niemal 78% do 46%. W sektorze spodziewać się należy wzrostu zadłużenia i narastania przeterminowanych zobowiązań, a w konsekwencji utrzymania się wysokiej liczby upadłości i/lub zawieszania działalności.

Klasa  PKD 20.14 - produkcja pozostałych podstawowych chemikaliów organicznych odpowiada za ok. 13% sprzedaży całego sektora chemicznego (PKD 20). Jej produkcja pozostaje silnie zróżnicowana pod względem substancji chemicznych, a jednym z ważniejszych produktów są surfaktanty. Ogół produkcji sektora znajduje zastosowanie w pozostałych działach produkcji przemysłowej (m.in. sektor motoryzacyjny, przetwórstwo żywności, tekstylia, produkcja metali, a także w przemyśle farmaceutycznym i kosmetycznym).

Analizowany sektor nie został bezpośrednio silnie dotknięty przez obostrzenia związane z pandemią, jednocześnie jest zależny od kształtowania się koniunktury gospodarczej, która zależy od przebiegu pandemii. W szczególności jego wyniki są uzależnione od sytuacji na zagranicznych rynkach, gdyż blisko 40% przychodów branży jest generowanych przez eksport. Zakładamy, iż popyt na produkty klasy PKD 20.14 - produkcja pozostałych podstawowych chemikaliów organicznych (w tym na surfaktanty) będzie w najbliższych kwartałach stopniowo rósł. Pozytywnym impulsem powinien być popyt sektorów: farmaceutycznego, kosmetycznego, meblowego i tekstylnego. Sytuacja w niektórych spośród ww. branż pozostaje problematyczna (np. motoryzacja lub wydobycie surowców).

Rynek mieszkaniowy i branża deweloperska odczuły negatywne skutki epidemii, jednak - jak dotychczas - w stopniu mniejszym od obaw. W 2020 r. oddano do użytkowania prawie 144 tys. mieszkań deweloperskich, co oznacza wzrost w stosunku do poprzedniego roku o 9,4% (w 2019 r. +17%). W 2020 r. deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 130 tys. mieszkań (-8,3% r/r). Po załamaniu aktywności w kwietniu i maju (-45% r/r), pod koniec roku nastąpiła poprawa, a styczeń 2021 r. przyniósł wyraźny wzrost liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto – było ich więcej o blisko 24% r/r.

Zakładamy, że sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2021 r. będzie nadal obciążona negatywnym wpływem ekonomicznych skutków pandemii koronawirusa – przewidujemy utrzymanie  sprzedaży mieszkań na poziomie z 2020 r. (czyli poniżej z poziomów z l. 2017-19). Także na poziomie z 2020 r. (a więc relatywnie niskim) utrzymywać się powinna aktywność inwestycyjna deweloperów. Niższa podaż ograniczała będzie ryzyko narastania „nawisu” niesprzedanych mieszkań, który mógłby wpływać na spadek cen. Zakładamy więc kilkuprocentowy wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym w 2021 r.

Sektor wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (galerie handlowe, parki handlowe, outlety itp.) został bardzo poważnie dotknięty negatywnymi skutkami epidemii COVID-19. W marcu i kwietniu oraz w listopadzie działalność tych obiektów została decyzjami administracyjnymi bardzo poważnie ograniczona, co poskutkowało skokowymi spadkami odwiedzalności i przychodów najemców lokali. Według danych Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH), w okresach pełnego otwarcia galerii (maj-październik) odwiedzalność wzrosła, choć pozostała o 10-50% niższa niż przed epidemią.

W bazowym scenariuszu zakładamy, że dzięki stopniowemu wygasaniu epidemii w wyniku masowych szczepień, w trakcie 2021 r. ruch w galeriach handlowych będzie się sukcesywnie poprawiał. Ostatecznie w skali całego 2021 r. poziom odwiedzalności będzie wyższy niż w 2020 r., niemniej do końca III kw. 2021 r. pozostanie ona poniżej poziomów sprzed epidemii. Najważniejszym czynnikiem ryzyka dla sektora galerii handlowych jest niekorzystny rozwój epidemii koronawirusa, w tym w szczególności znacznie niższa od oczekiwań skuteczność szczepień.

W sektorze budowy budynków, już w trakcie 2019 r. widoczne było spowolnienie aktywności - bardziej w segmencie budynków niemieszkalnych niż w budownictwie mieszkaniowym. Epidemia koronawirusa zdecydowanie nasiliła to zjawisko. Sytuacja w sektorze jest zróżnicowana – w segmencie budowy budynków niemieszkalnych (2/3 produkcji branży) regres produkcji widoczny był od początku epidemii i jest wyraźnie głębszy, natomiast w segmencie budynków mieszkalnych (1/3) koniunktura pogorszyła się później i w mniejszej skali.

W bazowym scenariuszu przewidujemy pogorszenie koniunktury w sektorze wznoszenia budynków w IV kw. i w I połowie 2021 r. Będzie to przede wszystkim efekt silnego osłabienia inwestycji w budownictwie komercyjnym (hotele, biura, obiekty handlowo-usługowe) oraz, w mniejszym stopniu, mieszkaniowym. Oceniamy, że w II połowie 2020 r. pogorszą się wyniki finansowe w sektorze budownictwa budynków w efekcie słabszego popytu na usługi budowlano-montażowe oraz natężenia konkurencji rynkowej. Pogorszenie wyników finansowych skutkować będzie wzrostem liczby upadłości firm z branży.

Sektor elektroenergetyki relatywnie dobrze zniósł ograniczenia aktywności gospodarczej podczas pierwszej fali pandemii COVID-19 (marzec-maj). W krótkim okresie, z uwagi na przywrócenie większości obostrzeń administracyjnych z początkiem listopada 2020 r., pandemia odciśnie swoje piętno na poszczególnych pod-segmentach sektora. Przy czym wpływ ten będzie nierównomierny - słabszy w segmencie przesyłu i dystrybucji energii elektrycznej, a silniejszy w przypadku wytwarzania energii elektrycznej i związanym z nim sektorem wydobycia.

W średnim i długim okresie podstawowym uwarunkowaniem dla działalności sektora będzie unijna polityka energetyczno-klimatyczna, której jednym z filarów jest wzrost udziału energii elektrycznej produkowanej ze źródeł odnawialnych oraz zmniejszenie emisji CO2.

Uwarunkowania regulacyjne determinujące transformację energetyczną oznaczają konieczność poniesienia znaczących inwestycji przez grupy energetyczne. Łączne koszty transformacji miksu paliwowo-technologicznego wytwarzania energii elektrycznej oraz ograniczenia emisyjności pozostałych sektorów gospodarczych szacowane są na ok. 200 mld zł w perspektywie do 2030 r.

Rynek magazynowy jest od kilku lat najdynamiczniej rozwijającym się segmentem rynku nieruchomości komercyjnych. Na koniec I poł. 2020 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wynosiły ok. 19,7 mln m². W ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2020 r. przyrost powierzchni wyniósł 1 mln m². Sektor został dotknięty negatywnymi skutkami epidemii COVID-19 w stosunkowo niewielkim stopniu. Pomimo obostrzeń aktywności w II kw. utrzymał się wzrost popytu na wynajmowaną powierzchnię i na usługi logistyczne oferowane przez właścicieli magazynów. Branże usługowe najbardziej dotknięte skutkami epidemii nie należą do grupy najistotniejszych najemców powierzchni magazynowych. W perspektywie lat 2020-21 oczekiwać należy nieznacznych negatywnych efektów (osłabienie popytu, presja na obniżenie stawek czynszowych) ujawniających się raczej w skali lokalnej lub w odniesieniu do konkretnych przedsięwzięć rynkowych, niż na poziomie całego rynku magazynowego. Głównym czynnikiem ryzyka dla rynku powierzchni magazynowych jest niekorzystny scenariusz rozwoju epidemii oraz silniejsze niż założone spowolnienie gospodarcze – niższy popyt w gospodarce skutkujący spadkiem zapotrzebowania na powierzchnię magazynową.

Pierwsze miesiące pandemii odwróciły pozytywne tendencje na rynku powierzchni biurowych – zmniejszyła się liczba podpisywanych umów najmu, zwiększyła się niewynajęta powierzchnia, na rynku zaczęło przybywać wolnych modułów biurowych. W największym stopniu zmniejszyło się zapotrzebowanie na biura ze strony mikrofirm oraz sektora małych i średnich przedsiębiorstw. W scenariuszu bazowym oczekujemy, że w perspektywie lat 2020-22 popyt na powierzchnię biurową wzrastał będzie znacznie wolniej niż miało to miejsce przed epidemią. Powodem będzie gorsza koniunktura makroekonomiczna, wzrost niepewności, a także wzrost znaczenia pracy zdalnej, który jednak nie będzie miał charakteru masowego. Część najemców, w związku z pogorszeniem ich sytuacji ekonomicznej, planuje renegocjację umów z właścicielami biurowców w zakresie wysokości stawek czynszowych.

Głównym czynnikiem ryzyka dla rynku powierzchni biurowych jest niekorzystny scenariusz rozwoju epidemii lub silniejsze niż przewidywane spowolnienie gospodarcze. Nasiliłoby to problemy ekonomiczne najemców biur i zmusiło ich do redukcji kosztów, w tym kosztów najmu.

Sektor handlu hurtowego został dotknięty przez szok gospodarczy, będący następstwem pandemii COVID-19 i działań administracyjnych mających na celu jej ograniczenie, w stopniu wyraźnie mniejszym niż pozostałe pozafinansowe sektory usługowe. Na progu pandemii sytuacja finansowa poszczególnych pod-segmentów była silnie zróżnicowana. Niektóre spośród nich charakteryzowały się niskimi wskaźnikami zyskowności oraz kosztów.

Obserwowana dotychczas konsolidacja sektora handlu hurtowego będzie postępowała. Oznacza to dalsze ograniczanie liczby działającej w nim podmiotów, a także wzrost skali działania niektórych firm. Proces ten może być wzmocniony przez upadłości podmiotów sektora, który może nastąpić po ustaniu pozytywnego wpływu rządowych instrumentów antykryzysowych. Na krajowym rynku hurtowym zwiększy się konkurencja ze strony podmiotów działających w ramach spółdzielni zakupowych lub innych form integracji (zarówno „miękkich” jak i „twardych”) podmiotów rynku detalicznego. Wśród ryzyk dla sektora handlu hurtowego, należy tradycyjnie wyróżnić zagadnienia dotyczące płynności – zarówno samych przedsiębiorstw handlowych, jak również ich kontrahentów (zarówno dostawców towarów, jak również przedsiębiorstw handlu detalicznego).

Sektor galerii handlowych został bardzo poważnie dotknięty negatywnymi skutkami epidemii koronawirusa. Po w prowadzeniu w połowie marca ograniczeń działalności w galeriach do sklepów spożywczych, drogerii, aptek i pralni, liczba klientów odwiedzających te centra handlowe zmniejszyła się w kwietniu o ok. 80% r/r. Po 4 maja, kiedy przywrócono większość działalności w galeriach handlowych, ruch zaczął się stopniowo odradzać lecz pozostał wyraźnie mniejszy niż przed epidemią. W maju i czerwcu liczba klientów stanowiła 60-70% notowanej w tych samych miesiącach poprzedniego roku. Skutkiem epidemii jest znaczące pogorszenie sytuacji finansowej właścicieli galerii handlowych – w okresie zamknięcia galerii najemcy zostali ustawowo zwolnieni z obowiązku opłat czynszowych oraz eksploatacyjnych, podczas gdy koszty działalności obiektów tylko nieznacznie spadły. Istotnym ryzykiem dla właścicieli galerii jest spadek przychodów z czynszów w efekcie renegocjacji umów z najemcami, którzy w obliczu niskiej odwiedzalności oraz mniejszych wydatków klientów dążą i będą dążyć do obniżenia opłat czynszowych i eksploatacyjnych. Możliwe jest także wycofanie się części najemców z galerii.

Rynek mieszkaniowy i branża deweloperska przed epidemią koronawirusa znajdowała się w bardzo dobrej kondycji – z dynamicznym wzrostem popytu na mieszkania, wysokim poziomem przedsprzedaży, wysokimi wskaźnikami rentowności, dużą liczbą rozpoczynanych inwestycji. W kwietniu z powodu wybuchu epidemii aktywność deweloperów wyraźnie spadła – liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto zmniejszyła się w tym miesiącu o 46% r/r. W scenariuszu bazowym przewidujemy spadek popytu na mieszkania co najmniej do końca 2020 r., a najprawdopodobniej także w I kw. 2021 r. Będzie to przede wszystkim efektem pogorszenia sytuacji dochodowej ludności i wzrostu niepewności gospodarczej. Oczekujemy, że odradzanie popytu będzie powolne – sprzedaż mieszkań kształtowała się będzie na poziomach zdecydowanie niższych niż przed wybuchem epidemii. W najbliższych kwartałach sytuacja finansowa deweloperów w wyraźnie się pogorszy w stosunku do korzystnej obecnie, mniejsze podmioty oraz te, które weszły w kryzys w słabszej kondycji mogą mieć kłopoty z utrzymaniem płynności i regulowaniem zobowiązań. Duże podmioty w większości przypadków nie powinny mieć kłopotu z przetrwaniem nadchodzącego kryzysu.

Obecnie na sytuację na rynku hotelowym, w decydującym stopniu wpływa epidemia koronawirusa. Od 2 kwietnia wszystkie działające w Polsce hotele i inne obiekty noclegowe zostały zamknięte do odwołania. Po zniesieniu obostrzeń tradycyjny ruch turystyczny będzie odradzał się stopniowo, ponieważ powrót wiary w bezpieczeństwo podróżowania nie będzie natychmiastowy. Jeszcze wolniej odradzał się będzie ruch turystyczny w segmencie MICE – ograniczenia w organizacji imprez masowych będą obowiązywać jeszcze długo po otwarciu hoteli. W naszej ocenie powrót rynku hotelowego do wcześniejszych pozytywnych trendów trwał będzie 1-2 lata, choć wiele zależeć będzie od skali i czasu trwania epidemii, a także od tego kiedy wprowadzona na rynek zostanie skuteczna szczepionka i leczenie choroby. W rezultacie w scenariuszu bazowym zakładamy bardzo poważne osłabienie wyników finansowych w krajowym sektorze hotelowym w 2020 r. oraz związane z tym pogorszenie płynności i wypłacalności firm działających na rynku hotelowym.

Wg wstępnych szacunków, zużycie stali w Polsce w 2019 r. zmniejszyło się o 5% w stosunku do roku poprzedniego. Główną przyczyną tego spadku była słabsza koniunktura makroekonomiczna, a szczególnie gorsza sytuacja w sektorze budowlanym, który jest największym odbiorcą wyrobów stalowych. Sytuacji na krajowym rynku stali nie poprawiała też słaba kondycja niemieckiego sektora motoryzacyjnego. Spadek popytu na stal negatywnie odbił się na wynikach dystrybutorów stali – między innymi za sprawą spadku cen, wskaźniki rentowności wyraźnie pogorszyły się w stosunku do 2018 r. W 2020 r., z uwagi na prognozowane wolniejsze tempo wzrostu gospodarczego w Polsce, zakładamy dalsze, kilkuprocentowe obniżenie popytu na stal.

Popyt na ciepło w Polsce w perspektywie najbliższych 10 lat będzie zwiększał się nieznacznie, nie więcej niż o 1% rocznie. Największe wyzwania jakie stoją obecnie przed krajowymi ciepłowniami związane są z wymogami regulacyjnymi w obszarze ochrony środowiska. Do 1 stycznia 2023 r. większość polskich ciepłowni musi dostosować swoje instalacje do wymogów tzw. konkluzji BAT – dla wielu z nich może to okazać się bardzo trudne, zarówno od strony technicznej, jak i kosztowej. Kolejne ryzyko o charakterze ekologicznym wiąże się ze wzrostem opłat za uprawnienia do emisji CO2 – według prognoz koszt emisji 1 tony CO2 może w 2030 r. wynosić nawet 50 euro (obecnie 25 euro).

Zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce przekroczyły już 12 mln m2. W ostatnim czasie aktywność deweloperów w największych aglomeracjach koncentruje się przede wszystkim na rozbudowach i modernizacjach istniejących obiektów. Nowe, mniejsze centra handlowe, powstają natomiast w miastach regionalnych i małych miejscowościach. Sytuacja w sektorze galerii handlowych determinowana jest obecnie w największym stopniu przez negatywne skutki zakazu handlu w niedziele – spadek liczby klientów i obrotów widoczny jest przede wszystkim w małych i średnich obiektach.

W najbliższym czasie powinien utrzymywać się wysoki popyt na usługi budowlane w obszarze infrastrukturalnym. Decydujący wpływ na sytuację w sektorze będą miały inwestycje w obszarze infrastruktury transportowej – według uaktualnionych założeń KPBD w latach 2019-25 na same inwestycje drogowe przeznaczonych ma zostać 100 mld zł. Z uwagi na znaczący wzrost kosztów robót budowlanych (koszty pracy i materiałów), wiele firm z branży budownictwa infrastrukturalnego znalazło się w ostatnim czasie w bardzo złej sytuacji finansowej, jednak ostatnie dane wskazują, że sytuacja finansowa sektora zaczyna się stopniowo poprawiać.

Koniunktura w sektorze produkcji metalowych elementów konstrukcyjnych jest silnie powiązana z sytuacją w budownictwie. Ostatnie lata to systematyczny wzrost przychodów sektora, który pozostawał w tym czasie trwale rentowny. Istotnym aspektem działalności sektora jest eksport, który stanowi ok. 40% sprzedaży. W najbliższych latach powinien utrzymywać się wysoki popyt na wyroby sektora ze strony firm budowlanych. Z koniunkturą w budownictwie związane są także główne ryzyka popytowe dla producentów konstrukcji stalowych. Od strony kosztowej głównym ryzykiem jest natomiast cena stali na świecie.

Spożycie ryb w Polsce od wielu lat pozostaje na stabilnym poziomie i wynosi ok. 12-13 kg rocznie na mieszkańca. Główną przeszkodą dla wzrostu spożycia jest wyższa cena ryb w stosunku do tradycyjnych rodzajów mięsa. Konsumpcja w Polsce jest znacznie niższa niż w krajach UE (25 kg/mieszkańca), co oznacza, że w perspektywie długookresowej istnieje duża rezerwa rozwojowa na rynku ryb. Dla krajowych przetwórni ryb duże znaczenie ma koniunktura na rynkach zagranicznych, ponieważ ok. 65% sprzedaży stanowi sprzedaż eksportowa.

Produkty sektora chemicznego mają zastosowanie w wielu obszarach gospodarki - niektóre z nich trafia bezpośrednio na rynek konsumencki, a pozostałe są półproduktami wykorzystywanymi w wielu innych branżach przemysłowych. Do tej drugiej grupy należą surfaktanty (środki powierzchniowo czynne), wykorzystywane szeroko m.in. w przemyśle spożywczym, odzieżowym, papierniczym czy farmaceutycznym. Globalny rynek surfaktantów w najbliższych latach będzie dynamicznie rósł, a popyt na te produkty na rynku krajowym zwiększał się będzie o 1% rocznie osiągając w 2022 r. poziom 135 tys. ton

W Polsce działa ponad 11 tys. obiektów turystycznych oferujących ok. 815 tys. miejsc noclegowych. Od wielu lat sektor hotelowy rozwija się dynamicznie. W l. 2011-18 liczba obiektów noclegowych wzrosła w Polsce o 22%, a liczba miejsc noclegowych o 25%. Rynek wciąż jednak nie jest nasycony - wg dostępnych szacunków, do końca 2020 r. powstaną w Polsce 84 nowe hotele oferujące ponad 13,5 tys. pokoi. Największy przyrost bazy noclegowej spodziewany jest w Trójmieście i Łodzi, ale dużo inwestycji finalizowanych jest również w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. Na rynku coraz większe znaczenie mają stosunkowo nowe formy hoteli, takie jak aparthotele czy condohotele.

Aktualne uwarunkowania rynkowe sprawiają, że perspektywy podmiotów działających w sektorze mieszkaniowym są zróżnicowane. W scenariuszu umiarkowanego ograniczenia aktywności gospodarczej, branża deweloperska (PKD 41.1) powinna utrzymać dobre wyniki finansowe. Buforem bezpieczeństwa są utrzymywane obecnie wysokie marże realizowane przez deweloperów. Wyższy poziom ryzyka cechuje firmy budowlane (PKD 41.2), w przypadku których istnieje zagrożenie, że negatywne zjawiska kosztowe mogą skutkować nasileniem problemów finansowych i wzrostem liczby upadłości firm.

Rynek magazynowy rozwija się zdecydowanie najszybciej ze wszystkich rynków nieruchomości komercyjnych. Na koniec 2018 r. dostępnych było w Polsce 16 mln m² nowoczesnej powierzchni magazynowej - o 18% więcej niż rok wcześniej. Natomiast w ciągu 5 lat dostępna powierzchnia podwoiła się. W 2018 r. podpisano umowy na wynajem 4,2 mln m² powierzchni, co jest drugim rocznym wynikiem w historii rynku. Poprawia się także jakość powierzchni magazynowej - szeroko stosowane są nowoczesne technologie umożliwiające pełną automatyzację procesów składowania i kompletacji produktów.

W Polsce działa ok. 100 firm zajmujących się produkcją substancji farmaceutycznych. Polski przemysł farmaceutyczny jest przemysłem generycznym, co oznacza, że produkowane leki mają charakter odtwórczy. Sektor należy do działalności o stosunkowo wysokiej rentowności - stopa zysku brutto utrzymuje się w przedziale 9-11%. Rozwój sektora w najbliższych latach opierał się będzie przede wszystkim na rynku krajowym i warunkowany będzie głównie czynnikami demograficznymi. Aktualnie główne bariery działalności w sektorze związane są z sytuacją na rynku pracy (trudności z pozyskaniem wysokokwalifikowanych pracowników) oraz dotyczą sfery regulacyjnej - przede wszystkim często zmieniających się przepisów refundacyjnych.

W ostatnich latach w przemyśle szklarskim widać wyraźną choć nieregularną tendencję wzrostową - w 2009 r. produkcja szkła wynosiła 70 mln m², a w 2017 r. już ponad 100 mln m². Kluczowym odbiorcą szkła płaskiego jest sektor budowlany, stąd koniunktura w przemyśle szklarskim warunkowana jest właśnie sytuacją w budownictwie. Istotnymi odbiorcami są także: przemysł motoryzacyjny, meblarski, elektroniczny oraz producenci opakowań. Główne ryzyka dla przemysłu szklarskiego mają charakter makroekonomiczny oraz związane są z sytuacją w sektorze budowlanym. Z uwagi na duży udział eksportu w sprzedaży, istotnym czynnikiem ryzyka jest też koniunktura w gospodarce europejskiej.

Polski przemysł papierniczy ma opinię jednego z najnowocześniejszych w Europie, a produkty sektora spełniają wysokie wymagania technologiczne i jakościowe. Jest to następstwem dużego udziału kapitału zagraniczego, transferu nowoczesnych technologii i know-how. Wysoka konkurencyjnosć krajowych producentów papieru pozwala dużą część produkcji lokować na rynkach zagranicznych. Najbardziej perspektywicznym segmentem sektora jest obecnie produkcja opakowań z papieru i tektury, co jest warunkowane przede wszystkim dynamicznym rozwojem e-handlu. Z kolei nieco słabsze perspektywy ma produkcja papierów do druku.

Aktualna dobra koniunktura w przemyśle drzewnym związana jest z korzystną sytuacją makroekonomiczną oraz dobrą koniunkturą w budownictwie. Przemysł drzewny od kilku lat notuje korzystne wyniki finansowe - wzrostowi przychodów towarzyszy stabilna rentowność na poziomie 5-7%. Ważnym motorem napędowym sektora jest eksport - wartość eksportu drewna i wyrobów z drewna wynosi ok. 4 mld euro. W horyzoncie najbliższych kilku lat perspektywy przemysłu nalezy ocenić pozytywnie. Najważniejsze czynniki ryzyka wiążą się z sytuacją na rynku pracy (deficyt pracowników) oraz na rynku drewna (utrzymujący się od dłuższego czasu niedobór surowca). Dodatkowym ryzykiem jest planowana zmiana przepisów UE wprowadzająca od 2021 r.krajowe limity na pozyskiwanie drewna.